Comprar o llogar?

En alguns dels municipis de Catalunya, es pot determinar l’opció de la compra davant de la del lloguer, però, que passa quan l’opció del lloguer gairebé no existeix?

Dels últims estudis es desprèn que tant les rendes de lloguer com els preus de venda han incrementat en zones on la demanda pressiona a l’oferta convertint els preus en el resultat de les directrius que marca el propi mercat.

Sense entrar a valorar els condicionants del comportament del consumidor tals com la inestabilitat del mercat laboral, la mobilitat, els factors antropològics, les noves composicions familiars, els condicionants del mercat financer, etc…  que poden influir en la demanda per una opció o per una altra, així com l’estalvi previ en el cas de la compra del 20% més l’esforç fiscal d’uns deu punts o en la vessant del lloguer, les possibles garanties que la propietat de l’immoble pot exigir a l’entrada, l’opció de la compra d’habitatge en un nombre molt elevat de municipis, requereix menys ingressos que en el cas de l’esforç destinat al pagament d’una renda de lloguer, tenint en compte el manteniment d’un esforç òptim del 30% de la renda destinat al pagament d’una quota hipotecaria per a la compra d’un habitatge nou i de segona mà (segons dades publicades per la Generalitat amb l’ informació de les compravendes registrades del Col·legi de Registradors).

A la comunitat catalana l’any 2017, es van registrar un total de 156.936 contractes de lloguer dels que el 76% corresponien a la província de Barcelona. La renda mitjana acumulada el 2017 va assolir la quantitat de 654,83 €/mes representant un increment interanual del 9,9%. Totes les províncies de Catalunya mostren increment destacant la de Barcelona amb un augment del 9,1% i una renda mensual mitjana de 714,68€. De la resta de províncies és Lleida únicament la que no supera els 400€/mes.

Si analitzem alguns dels municipis amb més de 1.500 contractes de lloguer a Catalunya i calculem un finançament a 30 anys del 80% de l’import de la compra de l’habitatge a un tipus mig del 2,2% publicat pel Banc d’Espanya (sense tenir en compte l’estalvi previ ni l’esforç fiscal), es fa evident com en aquells municipis on el preu de venda és més elevat, (destaca Barcelona ciutat i Sant Cugat del Vallès), serien necessaris uns ingressos superiors per accedir a la propietat, per tant, llogar un pis en qualsevol d’aquest municipis, suposaria un esforç inferior al de comprar (en el cas de Barcelona, la diferència entre el ingressos per comprar és del 25% superior al de llogar i del 7% a Sant Cugat). A l’altre extrem, es troba l’Hospitalet de Llobregat, municipi on la diferència entre els ingressos necessaris per comprar és inferior en un 41% als ingressos que caldrien per assolir el 30% òptim destinat al pagament del lloguer en el municipi.

Per àmbits territorials funcionals, destaquen l’àmbit Metropolità com el que obté una renda mitjana superior (753,31€/mes) i l’àmbit del Penedès, que és el que incrementa més significativament la renda mitjana anual (2016/17) en un 10,4%. Així mateix, el 67% dels contractes de lloguer signats a Catalunya es situaven dins l’àmbit Metropolità (88% del total de contractes a la província de Barcelona).

Dels municipis estudiats amb més de 20 contractes de lloguer, destaquen per una renda mitjana mensual per sobre dels 1.000€ Sant Vicenç de Montalt (1.213,69€), Cabrils (1.147,05€), Alella (1.121,66€), Sant Cugat del Vallès (1.095,85€) i Bolvir (1.002,27€). Contràriament, les rendes més baixes per sota dels 250€/mes es registren a Sant Guim de Freixenet (209,17€), Vinebre (244,29€), Tivissa (245,67€) i Ulldecona (246,88€).

Un cop analitzat el nombre de contractes, es pot afirmar que el problema del mercat de lloguer al país passa tant per intentar resoldre la veritable qüestió d’una manca d’oferta, allà on la demanda, cada cop més, ho requereix.

La comarca de Catalunya que destaca amb un parc més extens d’habitatges en lloguer és el Barcelonès, amb 25.555 contractes registrats (el 49% del total de la província de Barcelona), seguida de la comarca del Vallès Occidental (7.004 contractes) i el Baix Llobregat (5.361 contractes), totes tres corresponents a la província de Barcelona.

 La ciutat de Barcelona, motor principal de la província, registra el 2017, un total de 49.953 contractes, creixent en un any un 18,4%, i la mitjana anual del lloguer mensual un 9,5% amb un valor absolut de 877,28 €/mes. Aquesta dinàmica d’increment és general a tots els districtes, encara que amb diferent intensitat. Destaquen els districtes de l’Eixample amb 10.024 i Sant Martí, amb 5.473 contractes, mentre que destaquen per tenir una renda acumulada per sobre de la mitjana de la ciutat els districtes de Sarrià -Sant Gervasi amb 1.227,89 €/mes, Les Corts (1.052,30 €/mes) i l’Eixample (990,73 €/mes).

A 6 dels barris de Barcelona, els lloguers són inferiors als 500 euros mensuals, i a 9 dels barris el lloguer es situa per sota dels 600 €. Contràriament, són 11 barris on els lloguers men¬suals es troben per sobre de 1.000 euros/mes. A tall d’exemple i en els dos límits es situen Pedralbes (1.785,63 €/mes) i les Tres Torres (1.634,12 €/mes) que superen els 1.500 €, o en el rang inferior Can Peguera, Torre Baró i Ciutat Meridiana que no superen els 450 €/mes.

Conjuntura del Sector. Abril 2018