¿Comprar o alquilar?

En algunos de los municipios de Cataluña, se puede determinar la opción de la compra frente a la del alquiler, sin embargo, ¿que ocurre cuando la opción del alquiler casi no existe?

De los últimos estudios se desprende que tanto las rentas de alquiler como los precios de venta se han incrementado en zonas donde la demanda presiona a la oferta convirtiendo los precios en el resultado de las directrices que marca el propio mercado.

Sin entrar a valorar los condicionantes del comportamiento del consumidor tales como la inestabilidad del mercado laboral, la movilidad, los factores antropológicos, las nuevas composiciones familiares, los condicionantes del mercado financiero, etc … que pueden influir en la demanda por una opción o por otra, así como el ahorro previo en el caso de la compra del 20% más el esfuerzo fiscal de unos diez puntos o en la vertiente del alquiler, las posibles garantías que la propiedad del inmueble puede exigir al entrada, la opción de la compra de vivienda en un número muy elevado de municipios, requiere menos ingresos que en el caso del esfuerzo destinado al pago de una renta de alquiler, teniendo en cuenta el mantenimiento de un esfuerzo óptimo del 30% de la renta destinado al pago de una cuota hipotecaria para la compra de una vivienda nueva y de segunda mano (según datos publicados por la Generalitat con la información de las compraventas registradas del Colegio de Registradores) .

En la comunidad catalana en el año 2017, se registraron un total de 156.936 contratos de alquiler de los que el 76% correspondían a la provincia de Barcelona. La renta media acumulada en 2017 alcanzó la cantidad de 654,83 € / mes que representa un incremento interanual del 9,9%. Todas las provincias de Cataluña muestran incrementos destacando la de Barcelona con un aumento del 9,1% y una renta mensual media de 714,68 €. Del resto de provincias es Lleida únicamente la que no supera los 400 € / mes.

Si analizamos algunos de los municipios con más de 1.500 contratos de alquiler en Cataluña y calculamos una financiación a 30 años del 80% del importe de la compra de la vivienda a un tipo medio del 2,2% publicado por el Banco de España (sin tener en cuenta el ahorro previo ni el esfuerzo fiscal), se hace evidente como en aquellos municipios donde el precio de venta es más elevado, (destaca Barcelona ciudad y Sant Cugat del Vallès), serían necesarios unos ingresos superiores para acceder a la propiedad, por lo tanto, alquilar un piso en cualquiera de estos municipios, supondría un esfuerzo inferior al de comprar (en el caso de Barcelona, la diferencia entre los ingresos para comprar es del 25% superior al de alquilar y del 7% en Sant Cugat). En el otro extremo, se encuentra L’Hospitalet de Llobregat, municipio donde la diferencia entre los ingresos necesarios para comprar es inferior en un 41% a los ingresos que serían necesarias para alcanzar el 30% óptimo destinado al pago del alquiler en el municipio.

Por ámbitos territoriales funcionales, destacan el ámbito Metropolitano como el que obtiene una renta media superior (753,31 €/mes) y el ámbito del Penedès, que es el que incrementa más significativamente la renta media anual (2016/17) en un 10,4%. Asimismo, el 67% de los contratos de alquiler firmados en Cataluña se situaban dentro del ámbito Metropolitano (88% del total de contratos en la provincia de Barcelona).

De los municipios estudiados con más de 20 contratos de alquiler, destacan por una renta media mensual por encima de los 1.000 € Sant Vicenç de Montalt (1.213,69 €), Cabrils (1.147,05 €), Alella (1.121,66 €), San Cugat (1.095,85 €) y Bolvir (1.002,27 €). Contrariamente, las rentas más bajas por debajo de los 250 € / mes se registran en Sant Guim de Freixenet (209,17 €), Vinebre (244,29 €), Tivissa (245,67 €) y Ulldecona (246,88 €).

Una vez analizado el número de contratos, se puede afirmar que el problema del mercado de alquiler en el país pasa por intentar resolver la verdadera cuestión de una falta de oferta, allí donde la demanda, cada vez más, lo requiere.

La comarca de Cataluña que destaca con un parque más extenso de viviendas en alquiler es el Barcelonés, con 25.555 contratos registrados (49% del total de la provincia de Barcelona), seguida de la comarca del Vallés Occidental (7.004 contratos) y el Baix Llobregat (5.361 contratos), las tres correspondientes a la provincia de Barcelona.

La ciudad de Barcelona, motor principal de la provincia, registra en 2017, un total de 49.953 contratos, creciendo en un año un 18,4%, y la media anual del alquiler mensual un 9,5% con un valor absoluto de 877, 28 € / mes. Esta dinámica de incremento es general en todos los distritos, aunque con diferente intensidad. Destacan los distritos del Eixample con 10.024 y San Martí, con 5.473 contratos, mientras que destacan por tener una renta acumulada por encima de la media de la ciudad los distritos de Sarrià-Sant Gervasi con 1.227,89 € / mes, Les Corts (1.052,30 € / mes) y el Eixample (990,73 € / mes).

En 6 de los barrios de Barcelona, los alquileres son inferiores a los 500 euros mensuales, y en 9 de los barrios el alquiler se sitúa por debajo de los 600 €. Contrariamente, son 11 barrios donde los alquileres mensuales se encuentran por encima de 1.000 euros / mes. A modo de ejemplo y en los dos límites se sitúan Pedralbes (1.785,63 € / mes) y las Tres Torres (1.634,12 € / mes) que superan los 1.500 €, o en el rango inferior Can Peguera, Torre Baró y Ciudad Meridiana que no superan los 450 € / mes.

Coyuntura del Sector. Abril 2018