Jornadas

El mercado inmobiliario residencial en alquiler en Cataluña. Coyuntura actual y propuestas de mejora

JORNADA HABITATGE I FUTUR

Viernes, 10 de marzo de 2017.

La jornada se estructuró en tres partes: una primera alrededor del contenido de la Ley 4/2016 y la elaboración del proyecto de ley de arrendamientos urbanos en Cataluña, que tuvo como ponentes a Silvia Grau, Directora Operativa de Actuaciones de Urgencia de la Agencia de Vivienda de Cataluña; y a los abogados, Miquel Martí y Oscar de Santiago, de Cuatrecasas y Garrigues, respectivamente; una segunda parte destinada a explicar el marco jurídico de los arrendamientos urbanos; y una tercera mediante una Mesa Redonda en la que tomaron parte el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas, Enric Vendrell; el Tesorero del Colegio de API, Marc Ollé; el Gerente de la Cámara de Propiedad Urbana, Oscar Gorgues; y el Secretario General Técnico de la APCE, Josep Donés, con la moderación de Xavier Vilajoana, Vicepresidente de la Asociación. Por último, el cierre contó con la intervención de Carles Sala, Secretario de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat.

Silvia Grau se extendió al explicar que el nuevo texto legal prevé mecanismos para asistir a las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en tal situación, para evitar los desahucios que puedan conducir a una situación de carencia de vivienda, para garantizar la función social de la propiedad e impulsar la creación de vivienda asequible, con la participación de las entidades privadas. En concreto hizo especial mención a los contenidos de los elementos esenciales de la Ley 4/2016, concretamente los artículos 15è y 16.º El Artículo 15 señala que las administraciones públicas de Cataluña, por causa de interés social, de acuerdo con la normativa de expropiaciones, para dotarse de un parque social de viviendas asequibles en alquiler para atender a las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en esta situación, pueden llevar a cabo la expropiación forzosa del uso temporal de la vivienda, durante un periodo que se establece en 4 años como mínimo y de 10 años como máximo, de acuerdo con el artículo 72 de la Ley del Estado de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa.

El Artículo 16, establece un sistema transitorio y excepcional para re-alojar a las personas o unidades familiares ocupantes de determinadas viviendas si se encuentran en riesgo de exclusión residencial y pueden perder la vivienda habitual, siempre que no tengan ninguna posibilidad de acceder al uso legítimo de otra vivienda. Los supuestos de pérdida de la vivienda son la transmisión de viviendas derivadas de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario; y la ejecución hipotecaria o el desahucio por impago de las rentas de alquiler.

La Ley 4/2016 también prevé en su Disposición adicional sexta que el Gobierno tiene que aprobar los criterios de acuerdo con los cuales se tienen que regular los arrendamientos urbanos en Cataluña. Con este objetivo dispone que en el plazo de nuevo meses desde la entrada en vigor de esta ley, tiene que elaborar un proyecto de ley que tenga como objeto facilitar el acceso a la vivienda, con la modalidad de alquiler, garantizando la seguridad y la estabilidad de la relación contractual, y adoptando medidas que contribuyan a evitar incrementos de las rentas desproporcionadas.

Tanto Miquel Martí cómo Oscar de Santiago cuestionaron la competencia de la Generalitat para regular los alquileres en los arrendamientos dado que se necesitaría, explicaron, una habilitación especial del Estado para hacerlo. Dejando este aspecto a un lado, ahondaron en analizar algunos de los contenidos de un primer borrador de criterios. Así afirmaron que se trata de una apuesta por la transparencia para el consumidor, con la voluntad de facilitar una información más completa de los precios de referencia. Sobre la duración temporal se manifestaron favorables a que el plazo mínimo de los nuevos contratos de alquiler sea de 5 años más 3 de prórroga.

También hicieron mención una nueva figura contractual que se quiere introducir: el “contrato estable en el tiempo”, que alargaría este plazo hasta los 15 o los 25 años. Incidieron en que esta figura no era las misma de los contratos indefinidos de la LAU de 1964, pero que se aproximaba “peligrosamente”, entendiendo que será objeto de debate en la investigación de un equilibrio bastante complicado. También dejaron constancia de otro posible problema en referencia al sub-arrendamiento, prohibido en la legislación estatal y que, parece, que en el proyecto catalán se quiere que tenga carácter libre, incluso sin consentimiento de la propiedad.

La Mesa Redonda empezó con una exposición muy completa del presidente de los administradores de fincas sobre los datos actuales de los alquileres en Barcelona y Cataluña haciendo mención a dos consideraciones que tildó de importantes: que en ningún caso se puede hablar de burbuja de los alquileres y que la actual situación justifica por sí misma una intervención de la Administración. Para acabar su intervención quiso destacar que “se está trasladando a la propiedad privada la solución de determinados problemas habitacionales, que es una función que tienen que hacer las administraciones, tal como dice el arte.47.1 de la Constitución”.

Sobre los datos hubo unanimidad de criterio en el resto de intervinientes. Marc Ollé se mostró crítico con la evolución de la legislación en el sector fruto de un exceso de intervención que señaló como la causa principal que el alquiler se haya reducido en los últimos 60 años. Dijo también que hay un desequilibrio entre oferta y demanda y que, para que el alquiler crezca hace falta, justamente, potenciar la oferta.

Oscar Gorgues enumeró una serie de problemas en relación a la marcha del alquiler: que la legislación frena la entrada de viviendas en el mercado; que la diferencia de precios de los alquileres entre los portales inmobiliarios y los depósitos hechos al Incasol están desorientando a la demanda; y que muchos pequeños inversores están siendo perjudicados por la legislación teniendo en cuenta que la propiedad de las viviendas en alquiler está muy dispersa.

Por último Josep Donés, ponderó el punto de vista de la Asociación de Promotores de Cataluña al respecto de todo el que se había dicho. Precisó que estaba de acuerdo con la temporalidad de los contratos en 5+3 años, como también en la modalidad del contrato estable en el tiempo, siempre que sea voluntario; que, respecto al Índice de Precios, es necesario que se explique previamente a qué municipios afectará, dado que el problema básico de los aumentos se da en la ciudad de Barcelona y algunos otros municipios del Área Metropolitana, pero no en todo el territorio de Cataluña; que hace falta definido que es el “alquiler abusivo” y que las ayudas por VPO eran positivas, pero cuestionó que debe hacerse con las reservas de suelo. Por último señaló que, siendo cierto que hay una carencia evidente de vivienda de alquiler social y asequible, no se puede olvidar que es consecuencia de no que no ha habido una política dirigida a tener un parque público de estas características.

Antes de que el Secretario de Vivienda y Mejora Urbana cerrara con su intervención la sesión, intervino el Presidente de la Asociación, Luis Marsá que, refiriéndose a lo que ya había señalado al inicio de la jornada , reiteró que “el gran reto al que se enfrenta este mercado es converger con Europa, una dirección hacia la cual parece caminar inevitablemente a pesar de la tradición cultural por la compra.“ Dijo también que el alquiler siempre ha sido un mercado de particulares y escasamente profesionalizado y que si en España no hay tradición de alquilar se debe a la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente hasta 1994, que congeló la mayoría de las rentas y desincentivó a los propietarios a destinar sus viviendas al alquiler. Además, el hecho que los sucesivos gobiernos democráticos no hayan apostado por el desarrollo del mercado del alquiler nos había llevado a no tener un parque público de viviendas de alquiler eficiente y muy estructurado en cantidad y calidad. “Por lo tanto – precisó-, para poder aumentar el porcentaje del parque el alquiler tiene que ser una alternativa real a la compra y una opción atractiva por propietarios y familias. Para las familias, que necesitan estabilidad, asequibilidad y flexibilidad y para los propietarios que precisan rentabilidad, garantías y seguridad jurídica.”

Carles Sala explicó que el Índice de Precios quiere ser un instrumento de transparencia para el mercado facilitando una información objetiva y fácil de entender por todo el mundo en un mercado que definió como “muy poco profesionalizado”. Añadió también que será una medida de protección a los consumidores y que, a su vez, ayudaría a los propietarios en su gestión. También dijo que de momento el índice se referenciaría para 4 ciudades y que hacia final de año se referenciaría para 14 municipios más.

Más adelante señaló que el alquiler en Cataluña no está en precios especulativos. Y, respecto a la duración contractual, que el actual 3+1, que proviene de la reforma de la LAU del año 1994, fue un error importante que hay que corregir. Se mostró también partidario de ir a una temporalidad de 5+3 años y que, respecto a la modalidad de los contratos estables en el tiempo de ninguna forma tenían que ser considerados como “indefinidos”, como la legislación de 1964.

Por último, se manifestó favorable a que las administraciones practicaran la fórmula de “tanteo y retracto”. “Sería una buena manera de incrementar el parque público de alquiler”, concluyó.

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