Jornades

El mercat immobiliari residencial en lloguer a Catalunya. Conjuntura actual i propostes de millora

HABITATGE I FUTUR
destacada-HiF-10-03-2017

Divendres, 10 de març de 2017.

La jornada es va estructurar en tres parts: una primera al voltant del contingut de la Llei 4/2016 i l’elaboració del projecte de llei d’arrendaments urbans a Catalunya, que va tenir com a ponents a Silvia Grau, Directora Operativa d’Actuacions d’Urgència de l’Agència d’Habitatge de Catalunya; i als advocats, Miquel Martí i Oscar de Santiago, de Cuatrecasas i Garrigues, respectivament; una segona part destinada a explicar el marc jurídic dels arrendaments urbans; i una tercera mitjançant una Taula Rodona en la que hi van prendre part el President del Col·legi d’Administradors de Finques, Enric Vendrell; el Tresorer del Col·legi d’API, Marc Ollé; el Gerent de la Cambra de Propietat Urbana, Oscar Gorgues; i el Secretari General Tècnic de l’APCE, Josep Donés, amb la moderació de Xavier Vilajoana, Vicepresident de l’Associació. Per últim, la cloenda, va tenir la intervenció de Carles Sala, Secretari d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat.

Silvia Grau es va estendre en explicar que el nou text legal preveu mecanismes per assistir a les persones que es troben en situació d’exclusió residencial o que estan en risc de trobar-s’hi, per evitar els desnonaments que puguin conduir a una situació de manca d’habitatge, per garantir la funció social de la propietat i impulsar la creació d’habitatge assequible, amb la participació de les entitats privades. En concret va fer especial esment  en els continguts dels elements essencials de la Llei 4/2016, concretament els articles 15è i 16è. L’Article 15 assenyala que les administracions públiques de Catalunya, per causa d’interès social, d’acord amb la normativa d’expropiacions, per dotar-se d’un parc social d’habitatges assequibles en lloguer per atendre a les necessitats d’habitatge de les persones que es troben en situació d’exclusió residencial o que estan en risc de trobar-se en aquesta situació, poden dur a terme l’expropiació forçosa de l’ús temporal de l’habitatge, durant un període que s’estableix en 4 anys com a mínim i de 10 anys com a màxim, d’acord amb l’article 72 de la Llei de l’Estat de 16 de desembre de 1954, sobre expropiació forçosa.

L’Article 16, estableix un sistema transitori i excepcional per re-allotjar a les persones o unitats familiars ocupants de determinades habitatges si es troben en risc d’exclusió residencial i poden perdre l’habitatge habitual, sempre que no tinguin cap possibilitat d’accedir a l’ús legítim d’un altre habitatge. Els supòsits de pèrdua de l’habitatge són la transmissió d’habitatges derivats d’acords de compensació o dació en paga de préstecs o crèdits hipotecaris sobre l’habitatge habitual o la signatura de la compravenda d’un habitatge que tingui com a causa de la venda la impossibilitat del prestatari de retornar el préstec o crèdit hipotecari; i l’execució hipotecària o el desnonament per impagament de les rendes de lloguer.

La Llei 4/2016 també preveu en la seva Disposició addicional sisena que el Govern ha d’aprovar els criteris d’acord amb els quals s’han de regular els arrendaments urbans a Catalunya. Amb aquest objectiu disposa que en el termini de nou mesos des de l’entrada en vigor d’aquesta llei, ha d’elaborar un projecte de llei que tingui com a objecte facilitar l’accés a l’habitatge, amb la modalitat de lloguer, garantint la seguretat i l’estabilitat de la relació contractual, i adoptant mesures que contribueixin a evitar increments de les rendes desproporcionades.

Tant Miquel Martí com Oscar de Santiago van qüestionar la competència de la Generalitat per regular els lloguer en els arrendaments donat que es necessitaria, van explicar, una habilitació especial de l’Estat per fer-ho. Deixant aquest aspecte a banda, es van esplaiar en analitzar alguns dels continguts d’un primer esborrany de criteris. Van dir és una posta per a la transparència pel consumidor, amb la voluntat de facilitar una informació més completa dels preus de referència. Sobre la durada temporal es van manifestar favorables a que el termini mínim dels nous contractes de lloguer sigui de 5 anys més 3 de pròrroga.

També van fer esment una nova figura contractual que es vol introduir: el “contracte estable en el temps”, que allargaria aquest termini fins els 15 o els 25 anys. Van incidir en que aquesta figura no era las mateixa dels contractes indefinits de la LAU de 1964, però que s’hi aproximava “perillosament”, entenent que aquesta serà objecte de debat en la recerca d’un equilibri força complicat. També van deixar constància d’un altre possible problema en referència al sub-arrendament, prohibit en la legislació estatal i que, sembla, que en el projecte català es vol que tingui caràcter lliure, fins i tot sense consentiment de la propietat.

La Taula Rodona va començar amb una exposició molt completa del president dels administradors de finques sobre les dades actuals, a Barcelona i Catalunya, dels lloguers fent esment a dues consideracions que va titllar d’importants: que en cap cas es pot parlar de bombolla dels lloguers i que l’actual situació justifica per sí mateixa una intervenció de l’Administració. Per acabar la seva intervenció va voler destacar que “se està traslladant a la propietat privada la solució de determinats problemes habitacionals, que és una funció que han de fer les administracions, tal com diu l’art.47.1 de la Constitució”.

Sobre les dades va haver-hi unanimitat de criteri en la resta d’intervinents. Marc Ollé es va mostrar crític amb la evolució  de la legislació en el sector fruit d’un excés d’intervenció que va senyalar com la causa principal que el lloguer s‘hagi reduït en els últims 60 anys. Va dir també que hi ha un desequilibri entre oferta i demanda i que, per que el lloguer creixi cal, justament, potenciar l’oferta.

Oscar Gorgues va enumerar una sèrie de problemes en relació a la marxa del lloguer: que la legislació frena l’entrada d’habitatges en el mercat; que la diferència de preus dels lloguers entre els portals immobiliaris i els dipòsits fets a l’Incasòl estan desorientant a la demanda; i que molts petits inversors estan sent perjudicats per la legislació tenint en compte que la propietat dels habitatges en lloguer està molt dispersa.

Per últim Josep Donés, va ponderar el punt de vista de l’Associació de Promotors de Catalunya al respecte de tot el que s’havia dit. Va precisar que estava d’acord amb la temporalitat dels contractes en 5+3 anys, com també en la modalitat del contracte estable en el temps, sempre que sigui voluntari; que respecte a l’Índex de Preus és necessari que s’expliqui prèviament a quins municipis afectarà, donat que el problema bàsic dels augments es dona a la ciutat de Barcelona i alguns altres municipis de l’Àrea Metropolitana, però no pas a tot el territori de Catalunya; que cal definit que és el “lloguer abusiu” i que els ajuts per HPO eren positius però va qüestionar que s’havia de fer amb les reserves de sòl. Per últim va dir que, sent veritat que hi una manca evident d’habitatge de lloguer social i assequible no es pot oblidar que és conseqüència de no que no hi ha hagut una política adreçada a tenir un parc públic d’aquestes característiques.

Abans de que el Secretari d’Habitatge i Millora Urbana fes l’acte de cloenda de la sessió, va intervenir el President de l’Associació, Lluis Marsà que, referint-se al que ja havia dir a l’inici de la jornada va senyalar que “el gran repte al que s’enfronta aquest mercat és convergir amb Europa, una adreça cap a la qual sembla caminar inevitablement malgrat la tradició cultural per la compra.“ Va dir també que el lloguer sempre ha estat un mercat de particulars i escassament professionalitzat i que si a Espanya no hi ha tradició de llogar es deu a l’antiga Llei d’Arrendaments Urbans, vigent fins a 1994, que va congelar la majoria de les rendes i des-incentivar als propietaris a destinar els seus habitatges al lloguer. A més, el fet que els successius governs democràtics no hagin apostat pel desenvolupament del mercat del lloguer ens ha portat a no tenir un parc públic d’habitatges de lloguer eficient i ben estructurat en quantitat i qualitat. “Per tant – va precisar-, per poder augmentar el percentatge del parc el lloguer ha de ser una alternativa real a la compra i una opció atractiva per propietaris i famílies. Per a les famílies, que necessiten estabilitat, assequibilitat i flexibilitat i per als propietaris que precisen rendibilitat, garanties i seguretat jurídica.”

Carles Sala va explicar que l’Índex de Preus vol ser un instrument de transparència per el mercat facilitant una informació objectiva i entenedora per tothom en un mercat que va titllar de “molt poc professionalitzat”. Fa afegir també que serà una mesura de protecció per els consumidors i que, alhora ajudaria als propietaris en la seva gestió. També va dir que de moment l’índex es referenciaria per a 4 ciutats i que cap a final d’any per uns altres 14 municipis més.

Més endavant va senyalar que el lloguer a Catalunya no està en preus especulatius. I, respecte a la durada contractual, que l’actual 3+1, que prové de la reforma de la LAU de l’any 1994, va ser una errada important que cal corregir. Es va mostrar també partidari d’anar a una temporalitat de 5+3 anys i que, respecte a la modalitat dels contractes estables en el temps de cap manera tenien que ser considerats com “indefinits”, com a la legislació de 1964.

Per últim, es va manifestar favorable a que les administracions practiquessin la fórmula de “tanteig i retracte”. “Seria una bona manera d’incrementar el parc públic de lloguer”, va dir per acabar.

Descarregar programa

Altres Jornades que s'han celebrat a l'APCE

Accedeixi a la nota resum, les fotografies i els continguts addicionals de jornades passades que s'han celebrat a l'APCE fent clic sobre la que sigui del seu interès.