Jornades

Existeixen indicis de canvi de cicle en el sector immobiliari?

JORNADA Habitatge i Futur
2014-HiF-Indicis-de-canvi-de-tendecia

Dimecres, 7 de maig.

Economia, demografia, demanda i oferta disponible. Aquests són els grans temes que es van presentar en una nova sessió d’Habitatge i Futur per esbrinar si realment estem, o no, davant d’un incipient canvi de cicle.

Respecte de l’economia, el catedràtic de la UB, Guillem López-Casasnovas, va explicar quin era l’entorn econòmic financer i els seus condicionants fent esment a dues consideracions prèvies: que la nova fiscalitat per a l’habitatge sigui el més racional possible i que els canvis legislatius serveixin com a palanca de creixement futur.

Dit això va mostrar quina era la situació actual, senyalant que el mes de març el crèdit a l’habitatge havia crescut un 20% i també que el nou finançament en hipoteques ho havia fet en un 40%; que actualment es feien només un 4% dels pisos que s’iniciaven el 2006: 33.869 vs 865.561. L’únic subsector el creixement és el de la rehabilitació, amb una alça del 5%. També va puntualitzar que l’estoc d’habitatges nous pendents de venta a tot Espanya era d’unes 550.000 unitats i que els preus havien baixat de mitjana un 40% des de l’inici de la crisis, l’any 2007.

A nivell macroeconòmic va manifestar també que els principals indicadors eren molt baixos: la confiança dels consumidors i de la industria, el volum de les exportacions, l’estalvi financer net, la càrrega financera, el ratio d’endeutament, la distribució del crèdit… etc. precisant que calia trencar les bases financeres del país per remuntar l’actual conjuntura.

Entén que hi una sèrie de dades que dificulten la recuperació efectiva de l’economia i del país. Dades com el deute de les famílies en una situació d’insolvència creixent, que el 40% de les empreses no generen prous recursos abans d’impostos per poder sufragar els costos financers del seu deute, que les entitats financeres estan contaminades pels ratings sobirans amb ratis de morositat agreujats per la manca de crèdit. Va incidir en que les possibles solucions haurien de venir de fora, tant per part del BCE com per la compra de bons per part de països emergents.

Tot seguit va comparar les dades de països com Irlanda, Grècia i Portugal amb les d’Espanya mostrant el perquè se’ns acusa des d’Europa de manca d’austeritat. La despesa pública va augmentar entre 2009 i 2012 mentre que els ingressos públics van augmentar menys i el dèficit en el PIB també va disminuir, mentre que en els altres tres països el comportament no havia estat el mateix.

Va senyalar que l’economia havia crescut un 0,4% entre desembre i març però que en aquest període havien baixat les exportacions, dada neutralitzada per un volum de les importacions més petites circumstància que fa que l’aportació del saldo resultant al creixement, la meitat vingui per aquest fet. També va senyalar que el dèficit del 2013 és del 6,6%, però que l’any pressupostari es va tancar el 24 de novembre, per la qual cosa va aportar creixement al primer trimestre de 2014 per la via d’una major despesa pública.

Dit tot això, la conclusió és que de moment no es poden tirar les campanes al vol, que les condicions actuals no son encara suficients i que cal aprofitar els canvis legislatius que es preparen per que serveixin d’estris per un futur millor.

Pel que fa a la demanda potencial, Albert Terrones, de l’Observatori de l’Habitatge de la Diputació de Barcelona va indicar que els municipis mostren –a grans trets–, una estructura dual en relació a les edats de la població. Mentre que els municipis més propers al casc urbà el percentatge de població jove és superior (afavorint la demanda de primer habitatge) a les corones més allunyades predomina les franges d’edat relacionades més amb l’habitatge de millora.

També s’observa un subtil canvi de tendència en relació als fluxos de mobilitat residencial entre municipis. En època de bonança econòmica, Barcelona i els municipis que ho envolten expulsaven demanda degut principalment a aquest efecte preu i la manca d’oferta cap als municipis de la perifèria. Amb les últimes dades disponibles s’apunta cap a una menor intensitat i cap a una incipient tendència recentralitzadora de la mobilitat residencial entre municipis a la província de Barcelona, sobretot perceptible en la immigració interior.

Per últim va senyalar que per damunt dels aspectes demogràfics i de mobilitat residencial, són els indicadors socioeconòmics els que han tingut un impacte decisiu sobre la demanda d’habitatge. Cal destacar que dins de la província de Barcelona existeixen fortes diferències entre els municipis tant en relació al nivell d’atur com en relació al nivell de renda disponible per habitant major de 16 anys. Com a conseqüència l’esforç econòmic per l’accés a l’habitatge varia en funció dels municipis, més enllà del preu de l’habitatge del propi municipi. Aquestes diferències de renda posades en relació al preu de l’habitatge d’obra nova defineixen l’esforç econòmic teòric que les llars han de realitzar per accedir a l’habitatge d’obra nova (definit com el percentatge dels recursos que haurien de dedicar al finançament de l’habitatge).

En relació a les característiques de l’oferta d’habitatge de nova construcció, Miquel Flamarich, soci-director de BCF Consultors, va explicar que la superfície més recurrent en els habitatges està situada en la franja entre els 70 i 80m² (16,8%), seguits de la de 80-90m² (15,9%). A Alhora va senyalar que les dades expressen una certa correlació entre les variables “preu habitatge” i “nombre de dormitoris”, de tal manera que quants més dormitoris té en disposició l’habitatge, major és el seu preu de venda.

El 41,5% del conjunt d’habitatges en oferta de venda no supera els 210.000€, entre aquests habitatges es situen el 75,9% dels d’1 dormitori i el 62,3% dels de 2 dormitoris. A la banda més alta es localitza el 4,2% d’habitatges amb preus superiors als 600.000€, entre els quals es localitza el 72,6% dels de cinc o més dormitoris.

A final de 2013 la mitjana de la superfície dels habitatges era a la província de Barcelona de 86,0 m2 i la de preu de 279.293 €. Pel que fa al preu per m2 útil la mitjana és de 3.276€/m2.

La Taula Rodona que va servir per cloure la sessió va comptar amb la participació d’Antoni Sorolla, President de l’AVS de Catalunya; Eduard Brull, Conseller Delegat del Grup Qualitat; i Francisco Pérez, Director General de Vértix, moderant el debat Xavier Vilajoana, Vicepresident de l’APCE.

Francesc Pérez va manifestar que amb crisi o sense el sector sempre existirà mentre els productes immobiliaris es posin a preu i va fer una crítica en relació a que la totalitat de la normativa adoptada en els últims anys repercuteix en els costos finals dels productes en un mercat que va estimar petit.

Eduard Brull va indicar que l’habitatge protegit requereix un canvi radical per reinventar-lo i que el lloguer ha de ser una alternativa viable la qual cosa representa establir un nou model si el que es vol es potenciar-lo tenint en compta la conjuntura econòmica que planejarà sobre les famílies els pròxims anys.

Antoni Sorolla, per la seva banda, va fer esment a que la ciutat de Barcelona requereix d’un tipus d’habitatge social diferent però que moltes de les ordenances municipals ho impedeixen, que la normativa és massa estricta en moltes coses i que, per això l’HPO ha desaparegut trobant a faltar, a més, una bona gestió dels preus.

Abans de tot, però, Lluís Marsà, president de l’Associació de Promotors de Barcelona va fer una introducció senyalant que tot feia pensar que l’economia catalana va consolidant la seva recuperació. Si finalment aquesta situació es confirma el mercat podria començar a estabilitzar-se tant en vendes com en preus, la qual cosa permetria accelerar el procés d’absorció de l’estoc, precisant que aquesta esperada reducció de l’estoc no serà homogènia a tots els municipis i zones del territori.

Va voler incidir també en que el sector de l’habitatge mostra símptomes incipients de recuperació des de fa uns quants mesos, però que la demanda no tornarà a mostrar el creixement desproporcionat dels anys del “boom” i que l’activitat promotora ha de travessar encara una etapa de certes dificultats.

Descarregar programa de la sessió

Altres Jornades que s'han celebrat a l'APCE

Accedeixi a la nota resum, les fotografies i els continguts addicionals de jornades passades que s'han celebrat a l'APCE fent clic sobre la que sigui del seu interès.