Davant la complexitat de construir

A Catalunya, el mercat immobiliari continua en una fase d’expansió però amb una lenta recuperació de l’activitat i uns valors absoluts encara molt minsos per a la necessitat de creació de noves llars.

De l’Informe elaborat pel Centre d’Estudis Demogràfics (CED) per al Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge es desprèn que en el període compres entre 2015-2030, es formaran 884.800 noves llars a Catalunya. D’aquestes, es restarien les que previsiblement desapareixeran (526.600) amb el que resultarien necessàries unes 358.200 noves llars en el decurs dels 15 anys, pel que resultaria aconsellable una producció de 25.000 unitats anuals, xifres llunyanes a les aconseguides fins el moment.

La producció d’habitatges incrementa però, encara ens trobem amb xifres molt per sota de les necessàries per atendre la demanda. La recuperació del sector és lenta però constant des de que el 2013 però fins arribar a les quantitats previstes de necessitats de llars encara queda recorregut. El baix nivell de la producció d’habitatges nous amb una demanda creixent d’aquesta tipologia, fan que sigui necessària una producció més intensa per a satisfer-la.

Promoure habitatge però, s’està convertint cada cop més en un gran repte. Per una banda, les recents aparicions d’alguns tipus de mesures per part de la Administració que penalitza a les empreses que tenen capacitat actualment d’augmentar l’oferta d’habitatges provocant que es pugui veure ressentida directament l’activitat del sector i per altra, el relatiu al propi cost de realitzar els habitatges. En aquest sentit, l’evolució del cost de construcció no ha estat homogènia amb la del preu de l’habitatge.

El sector és cíclic i el preu de venda dels habitatge en els diferents cicles de l’economia s’ha anat adaptant a les davallades i pujades així com als reajustaments en tant i en quant rep la pressió de la demanda. No obstant, el comportament dels costos de la construcció han seguit una trajectòria alcista: el ritme dels estàndards normatius, la manca de teixit productiu, l’escassetat de mà d’obra qualificada i l’ increment del cost dels materials recauen directament en l’escandall de costos que poden fer declinar la viabilitat del projecte.

El greuge s’eleva quan del que parlem és de la producció d’un producte amb preu de venda limitat en el que la repercussió de l’ increment dels costos és inviable, cóm és la creació d’un parc d’habitatge social important per a cobrir les necessitats d’una gran part de la demanda actual.

A tall d’exemple, si prenem com a referència els costos d’una promoció plurifamiliar de renda mitja entre mitjaneres, segons el Boletín Económico de la Construcción, el cost de la mateixa es situa al segon trimestre de l’any en 1.290,38€ €/m2 (inclòs els honoraris tècnics i permisos d’obra, la seguretat i salut i el benefici industrial).

Aquest cost però, que incrementa un 1,7% en l’últim any, ho fa de manera constant sense que els efectes de la crisi immobiliària els hagi afectat des del 2007, concretament el cost de construcció augmenta des de llavors un 44% (evolució 2007-2019) passant de 898,30€/m2 als 1.290,4€/m2 actuals, mentre que el preu de venda de l’habitatge va patir un reajustament important en el mateix període del -37%, passant de 3.853.64€/m2 construït a Catalunya en el 2007 a 2.430,2 €/m2 construït al primer trimestre de 2019 per a un habitatge lliure d’obra nova.

Encara s’agreuja més quan del que es tracta és de promoure HPO, on el cost de la construcció es calcula sobre la superfície construïda mentre que el preu de venda correspon a la superfície útil, amb la conseqüència de que exclusivament el cost de la construcció es situa en el 79% del total del preu de venda que assoleix els 1.940 €/m2 de superfície útil com a preu màxim de venda d’un Habitatge de Protecció Oficial a la zona A, segons informació publicada per l’Agència de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya.

A aquestes despeses manca afegir la quantitat relativa al sòl, la fiscalitat, les despeses derivades de la gestió de la promoció, les despeses financeres, el benefici promotor, etc. que compliquen la viabilitat de qualsevol promoció d’aquesta tipologia.

La manca de mà d’obra qualificada és un problema afegit de dificultat de construcció; és convenient anar cap a una major industrialització del sector, lligada amb la tecnologia BIM per anar en l’actual direcció de la nova edificació cap l’habitatge del futur. Per a portar a terme els processos constructius més actuals, cal professionalitzar el sector i revaloritzar l’ofici per atraure mà d’obra, especialment dels joves, per a que s’entengui la construcció com una sortida professional qualificada.

Finalment, com sempre, indicar que per a la creació de nova promoció d’habitatge social necessària per a la demanda, cal un gran pacte público-privat que ho faci possible.

Conjuntura del Sector. Juliol 2019