Decret Llei de la Generalitat de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge

El DOGC núm. 7881 de 23 de maig de 2019 ha publicat el Decret Llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya en l’àmbit de la penyora, que entra en vigor l’endemà de la seva publicació, és a dir, el 24 de maig de 2019, tot i que les mesures relatives a la contenció de rendes seran efectives quan siguin qualificades les zones del territori d’àrees amb mercat d’habitatge tens per les Administracions Públiques competents (més endavant es detalla aquest particular).

En l’extensa exposició de motius del Decret, el Govern de la Generalitat justifica, entre d’altres motius, l’ utilització de l’instrument del Decret llei per la Moció 84/XII, aprovada el 9 de maig de 2019, pel Parlament de Catalunya que els instava a impulsar de manera urgent l’aprovació de mesures legislatives, en el marc del dret civil de Catalunya, per a permetre que Catalunya compti amb una regulació pròpia del contracte d’arrendaments urbans i, en particular, doti les administracions públiques de les eines necessàries per a limitar els increments de preus del lloguer d’habitatges en zones de forta demanda acreditada. Atesa la complexitat de la matèria, han considerat oportú fer-la efectiva per fases. En primer lloc, es regula, amb la disposició que ara s’aprova, un règim excepcional de contenció de rendes de lloguer aplicable en zones de mercat d’habitatge tens, tal com es defineixen a la part dispositiva d’aquesta norma. Més endavant, en un termini breu que la disposició final primera d’aquest Decret llei fixa en sis mesos, el Govern ha de presentar al Parlament un projecte de llei de regulació integral dels contractes d’arrendament de finques urbanes.

La regulació que ara s’aprova permet a l’Administració qualificar determinades zones del territori d’àrees amb mercat d’habitatge tens i subjectar els contractes d’arrendament que s’hi concloguin a un règim de contenció de les rendes. La imposició d’aquestes restriccions es concep com una mesura excepcional. A diferència d’altres ordenaments d’altres països, on l’enquadrament de rendes té durada indefinida, a Catalunya es tracta d’una mesura limitada en el temps, que es pot declarar amb una durada màxima de cinc anys (prorrogables), en un procediment en el qual cal acreditar les circumstàncies que la justifiquen i precisar les mesures que adoptaran les administracions per a atenuar o revertir la situació de mercat tens. La competència per a formular aquesta declaració s’atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge, amb l’excepció de la ciutat de Barcelona, per raó de la seva problemàtica singular i el seu règim especial normatiu (Llei 22/1998, de 30 de desembre, per la qual s’aprova la Carta Municipal de Barcelona).

L’efecte pretès de contenció de les rendes s’instrumenta per mitjà de l’aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que elabora, actualitza i publica el departament competent en matèria d’habitatge. L’índex informa de la mitjana de preu per metre quadrat de l’arrendament d’habitatges en una ubicació i amb una superfície determinades i dels marges de preu superior i inferior resultants de la ponderació de diverses característiques de l’habitatge (any de construcció, estat de conservació, eficiència energètica, ascensor, mobiliari, annexos). Atesa l’existència d’aquests marges, la normativa que ara s’introdueix preveu que siguin les mateixes parts contractants les que estableixin el preu que consideren de referència dins dels marges del sistema d’indexació (o excepcionalment, la desviació no pot ultrapassar el marge superior en més d’un cinc per cent, si bé aleshores caldrà justificar abastament el per què), tot i ponderant les característiques de l’habitatge arrendat rellevants per a fixar-ne la renda de lloguer.

Poden consultar l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges en el següent enllaç:  http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

La regla general limita la quantia de la renda que pot ser convinguda en el moment de formalitzar el contracte, que no pot ultrapassar el preu que les parts han considerat de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues, incrementat, com a màxim, en un deu per cent. La segona i la tercera regles estableixen excepcions a l’aplicació de la primera. D’una banda, si l’habitatge objecte del contracte es trobava ja arrendat amb anterioritat a l’entrada en vigor del règim de contenció de rendes i l’arrendador percebia una renda superior a la que resultaria d’aplicar la regla general, en el contracte o contractes subsegüents es permet pactar, com a renda màxima, la percebuda al final del contracte anterior. D’aquesta manera es protegeix una posició patrimonial de l’arrendador adquirida i exercida com a dret amb anterioritat a l’entrada en vigor del nou règim contractual.

D’altra banda, el règim de contenció de rendes es flexibilitza en els contractes de lloguer d’habitatges d’obra nova i en els que resulten d’un procés de gran rehabilitació, cas en el qual l’increment del preu que les parts han considerat de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues es pot arribar a fixar en un màxim del vint per cent.

Aquesta regla pretén contrarestar el possible desincentiu que el règim ordinari de contenció de rendes pot produir en la promoció d’habitatges nous o rehabilitats amb destinació al mercat lliure de lloguer. La regla s’aplica durant els primers cinc anys a comptar de la certificació de final d’obra. Als contractes conclosos després d’aquest període ja els serien aplicables, si encara perdurés el règim especial de contenció de rendes, les dues regles precedents. Tanmateix, en la disposició transitòria segona, s’indica que el règim de contenció de rendes establert per aquest Decret llei s’aplicarà als habitatges de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació una vegada hagin transcorregut tres anys des de l’entrada en vigor d’aquest Decret llei.

Les tres regles esmentades es complementen amb normes que articulen la possibilitat d’actualitzar anualment la renda si així es pacta (cas en el qual això s’haurà de fer per referència a l’índex de garantia de competitivitat), de convenir l’assumpció de despeses generals i de serveis individuals per a l’arrendatari, i de repercutir-li el cost de la realització d’obres de millora fetes després del termini legal mínim de durada del contracte, elevant la seva renda anual fins i tot per sobre del límit fixat per la regla general.

Dins de les disposicions addicionals del Decret, concretament en la tercera, s’introdueix la possibilitat que en la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens, pot determinar, de forma motivada, que el règim de contenció de rendes previst en aquest Decret llei no sigui d’aplicació als habitatges amb una superfície de sostre útil superior als cent cinquanta metres quadrats.

El Decret llei introdueix també a la part final una disposició específica de naturalesa processal, en la que es trasllada a l’àmbit del judici verbal les disputes entre les parts contractuals sobre l’import de la renda i l’eventual pretensió de reemborsament d’excessos percebuts per la part arrendadora en els contractes subjectes al règim especial de contenció de rendes.

Per altre banda el Decret llei també incorpora diverses modificacions en el règim vigent aplicable a la penyora (dret real accessori de garantia).

Cal tenir en compte, que el ser un Decret Llei, és una disposició legislativa provisional, aprovada pel Govern, que té una vigència de trenta dies hàbils. Dins d’aquest termini, el Parlament el pot validar, amb la qual cosa manté la vigència, o el pot derogar. Si el termini fineix sense que el Parlament l’hagi validat, resta derogat.

Podrà trobar informació més detallada a la circular de l’ APCE numero 78, de 23 de maig de 2019.

La limitació de rendes no és la solució

Efectivament, les rendes mitges de l’habitatge en lloguer a Catalunya han incrementat en els últims cinc anys un 29%, segons dades de la mateixa Generalitat, després que baixessin en els cinc anys previs un 20%. Encara que no s’ha recuperat el nivell pre-crisi, si considerem també la inflació no repercutida en preu de 11,9 punts percentuals. En teoria econòmica, un augment en els preus de lloguer, sol ser degut a una major demanda d’habitatges de lloguer i per tant, una oferta inferior a la demanda. La teoria econòmica prediu també, que el control del preu del lloguer, reduirà encara més el nombre d’habitatges disponible per a llogar. En conseqüència, el control del lloguer acompanyat d’un constant augment de la demanda d’habitatges, implicarà una major tensió en el mercat, sent aquesta una mala política tant en termes d’eficiència, d’eficàcia com d’equitat.

En aquest sentit, comptem amb exemples en altres llocs de la unió europea on es va limitar el preu del lloguer i es va poder observar que l’efecte en el mercat va ser contraproduent. En canvi, millor resultat han donat mesures d’augment de l’oferta d’habitatge protegit en lloguer, aconseguint un parc públic rellevant amb incidència en el global.

Entenem que la mesura serà totalment contraproduent per a afavorir un increment de l’oferta de lloguer, aconseguint l’efecte contrari al que es pretén. Recordem que ja varem viure una limitació en els preus del lloguer a Espanya i que encara que en un inici va semblar no tenir impacte negatiu, més tard es va poder observar clarament el gradual deteriorament del parc d’habitatges en règim de lloguer per la dificultat d’invertir en manteniment i rehabilitació davant unes rendes limitades. Aquest deteriorament del parc va assolir cada vegada més magnitud,  afectant fins i tot edificis i barris i produint uns danys col·laterals superiors. A més, aquest tipus de mesures penalitza a les empreses que tenen capacitat actualment per a augmentar l’oferta d’habitatges en lloguer i preocupa que una mesura de la que també existeixen dubtes sobre la competència jurídica de la Generalitat per a dur-la a terme, pugui ressentir directament a l’activitat del sector.

De la mateixa manera que és clar l’efecte contrari que produirà aquesta intervenció en el mercat, és clara la idea que la solució passa per facilitar noves promocions d’habitatges assequibles i és necessària una mesura afavoridora el més aviat possible, perquè no es congelin ni retardin les decisions d’inversió o bé que les promocions pensades per al lloguer, finalment es destinin a la venda. És molt important, que en lloc de traslladar la responsabilitat del sector públic al privat, s’aconsegueixi un gran pacte per a l’habitatge i l’urbanisme que inclogui a totes les administracions, partits polítics i agents implicats per a desenvolupar el parc d’habitatges de lloguer assequible desitjat amb la col·laboració públic-privada.

Conjuntura del Sector. Maig 2019