La inversió estrangera al mercat immobiliari residencial espanyol entre 2007 i 2019

Segons les dades del recent estudi publicat en el Butlletí econòmic del Banc d’Espanya, en el qual s’analitza la inversió estrangera en el mercat immobiliari residencial espanyol entre el 2007 i el 2019, la proporció que representen les compres d’habitatge dels estrangers residents a Espanya sobre les transaccions totals en aquest mercat ha presentat una pauta creixent entre 2007 i 2019, passant en aquests anys del 4,2% al 10,9%.

Per nacionalitat de l’inversor, els països comunitaris (entre els quals s’inclou el Regne Unit) i Noruega, que venien augmentant el seu pes relatiu sobre les compres d’estrangers residents fins a 2015, any en què representaven un 58% del total, han anant reduït aquesta xifra en els següents anys, fins al 53% en 2019. No obstant això, durant aquest període hi ha hagut canvis per països dins d’aquest grup. Per exemple, el pes relatiu del Regne Unit va disminuir en 6 punts percentuals entre 2007 i 2019, mentre que el pes relatiu de països com Itàlia o Romania es va incrementar fins a aconseguir el 8% i el 12%, respectivament. Entre els països no comunitaris, destaquen el Marroc i la Xina.

Durant el període de recuperació econòmica (2014-2019), les compres d’estrangers residents es van distribuir de manera desigual al llarg del territori espanyol i es van concentrar en major mesura en els arxipèlags i en zones del litoral mediterrani. La destinació on els estrangers residents van representar el pes més elevat (19% de les compres d’habitatge totals de la província) va ser Santa Cruz de Tenerife, seguit d’Illes Balears (16%), Alacant (15%) i Las Palmas (14%).

El preu mitjà per metre quadrat de les operacions realitzades per estrangers residents en el període de 2014 a 2019 va ser un 4% superior al de les efectuades per compradors nacionals en el mateix període. No obstant això, existeix gran disparitat per províncies: mentre que, en la majoria, el preu mitjà per metre quadrat pagat pels estrangers residents en el període de recuperació econòmica es va situar per sota del pagat pels nacionals, a les províncies de Santa Cruz de Tenerife, Barcelona i Illes Balears els preus mitjans per metre quadrat de les operacions realitzades per estrangers residents van ser més d’un 10% superiors als de les realitzades pels inversors nacionals. Aquestes diferències són probablement reflex del diferent perfil inversor en les diferents províncies. En les de la costa mediterrània i a les illes tenen segurament un pes més elevat els inversors estrangers amb rendes altes, que demanden habitatges de major qualitat i situades en millors zones.

Un segon indicador per a mesurar l’activitat dels estrangers en el mercat immobiliari residencial espanyol són les compres netes sobre l’estoc d’habitatge. Aquest indicador mostra també un augment continuat de la inversió neta dels estrangers residents a Espanya durant l’etapa de recuperació econòmica. D’altra banda, el signe positiu d’aquest indicador reflecteix que l’estoc d’habitatge en mans d’estrangers residents ha augmentat ininterrompudament des de 2007, i s’ha accelerat des de 2014. Així, en 2019 les compres netes dels estrangers residents van suposar gairebé el 0,2% de l’estoc d’habitatge, gairebé tres vegades més que en 2013. En 2019, els països comunitaris i Noruega van representar el 45% de les compres netes, destacant en ells el pes de Romania (15%) i d’Itàlia (8%). Entre les nacionalitats no comunitàries, destaca el pes dels marroquins, les compres netes dels quals van representar en 2019 el 17% de les realitzades per tots els estrangers residents. En el cas del Regne Unit, el seu pes ha estat reduït durant els últims anys i el nombre d’operacions de compra dels britànics ha vingut acompanyat d’una xifra també quantiosa de vendes per part de ciutadans d’aquesta nacionalitat.

Les compres per part d’estrangers van presentar una elevada dispersió provincial. En particular, els pesos més elevats de compres netes sobre estoc d’habitatge es trobaven a les illes, el litoral mediterrani i les províncies de Madrid i Barcelona, situantse el màxim a la província d’Illes Balears, amb un 1,4%. No obstant això, les contribucions positives dels estrangers al creixement de la població s’han concentrat a les províncies insulars.

Activitat dels estrangers no residents a Espanya

Les compres d’habitatge per part d’estrangers no residents sobre les compres d’habitatge totals a Espanya, que representaven un 3,3% entre 2007 i 2010, es van incrementar fins a aconseguir el 10,5% en 2014. Des de llavors, aquest percentatge ha disminuït gradualment, fins a situar-se en el 7,8% en 2019. Aquest menor pes en la compra d’habitatge durant la recuperació per part dels no residents contrasta amb l’evolució positiva observada anteriorment en el grup d’estrangers residents. Els països europeus de rendes elevades concentren el gruix d’aquestes compres. En la mitjana del període de recuperació econòmica, el 84% de les compres dels estrangers no residents correspon als països comunitaris (inclòs el Regne Unit) i a Noruega. Dins d’aquest grup, els britànics van ser la nacionalitat amb la proporció més elevada de compres (23%) entre 2014 i 2019. No obstant això, el seu pes relatiu va disminuir respecte a 2007, en incrementar-se el d’altres nacionalitats, com els alemanys i francesos (12% de les compres totals de no residents en 2019 en tots dos casos), els belgues (10%) o els suecs (8%).

La destinació on les compres d’estrangers no residents van representar el pes més elevat va ser Alacant (un 38% de les compres totals de la província), seguit de Màlaga (28%) i Santa Cruz de Tenerife (25%). Les compres netes d’estrangers no residents corresponen fonamentalment als països europeus de rendes altes. Dins d’aquests, se situen Bèlgica, Suècia i França com els països amb més compradors nets en 2019. Els britànics, que en 2007 constituïen la nacionalitat amb una proporció més elevada, van disminuir les seves tinences d’habitatge a Espanya durant la crisi econòmica, en un context de devaluació de la lliura, registrant entre 2009 i 2013 compres netes negatives. Encara que amb la recuperació econòmica les compres britàniques van presentar de nou un signe positiu, factors com la incertesa entorn de la sortida del seu país de la Unió Europea, han pogut propiciar que, entre 2017 i 2019, les vendes d’habitatge dels britànics no residents hagin superat de nou a les seves compres a Espanya.

Les compres per estrangers no residents entre 2014 i 2019 es van concentrar també, a les províncies de la costa mediterrània i a les illes destacant la província d’Alacant, on un 3% de l’estoc d’habitatge va ser adquirit per estrangers no residents, seguit de Màlaga (2,1%) i Les Illes Balears (1,3%).

Conjuntura del Sector. Maig 2020