La situació actual del mercat industrial-logístic

MERCAT LOGÍSTIC
OFERTA I DEMANDA
La positiva evolució del sector immobiliari es posa de manifest en el seu conjunt, destacant el residencial i el subsector de naus industrials. Amb dades de l’Informe de conjuntura no residencial elaborat per l’ APCE juntament amb Forcadell, corresponent al 1er semestre de 2019, les naus d’obra nova continuen liderant el mercat immologístic català i han protagonitzat el 82% dels m² contractats al 1r semestre de l’any, fet que continua aportant confiança al sector promotor a l’hora de desenvolupar nous projectes.

Els asking prices s’han mantingut estables en el 1S 2019 i no es preveuen augments a curt termini: 7 €/m² a la 1a Corona, entre els 5 i 6 €/m² a la 2a Corona i entorn dels 3,5 €/m² a la 3a. En venda, la pressió compradora dels fons internacionals sí ha empès els preus a l’alça i ha ajustat les rendibilitats entorn del 5,5% a prime o en naus classe A amb contractes a llarg termini.

La cadena de distribució es troba en un procés de transformació a causa de l’auge de l’e-commerce, a la falta d’espais disponibles a la 1a Corona, a la professionalització i digitalització del sector i a les demandes del client millenial quant a volum, immediatesa, personalització, experiència, polítiques de devolucions, sostenibilitat i comoditat. El nou escenari del sector immologístic està empenyent als operadors a buscar noves fórmules urbanístiques i de distribució que passen per disposar de plataformes urban logistics i per realitzar sinergies amb altres sectors, com el retail, les oficines o els pàrquings.

INVERSIÓ
La baixa taxa de disponibilitat del mercat immologístic juntament amb la tenacitat de la demanda continuen afavorint l’activitat promotora que continua posant el focus en el sòl logístic per a promoure nous projectes. La falta d’espais continua afavorint que propietaris i operadors es plantegin noves fórmules com les plataformes multinivell, models logístics molt utilitzats en altres països per a combatre l’escassetat de sòl.

La província de Barcelona com a pol logístic a nivell mundial ha aconseguit captar en els dos últims anys un gran interès inversor que, malgrat l’escassetat de producte, insisteix a promoure o comprar actius logístics en el mercat català, especialment situats a la 1a i 2a Corona.

MERCAT INDUSTRIAL
OFERTA I DISPONIBILITAT DE LLOGUER
Després de diversos anys en què l’oferta de naus disponibles s’havia anat reduint gradualment, en el primer semestre del 2019 aquesta tendència de compressió ha cessat degut, principalment, a l’alentiment del ritme d’absorció i l’import de les rendes. L’activitat promotora segueix enfocada al sector logístic, fet que està limitant la introducció de projectes nous al sector industrial en lloguer.

Les zones de major concentració d’oferta es troben a l’àrea metropolitana de Barcelona, concretament al Baix Llobregat i els dos Vallesos, pols de creixement econòmic i empresarial de Catalunya. La ciutat de Barcelona continua presentant problemes d’espai industrial i representa, de fet, tan sols un 10% de la disponibilitat de naus en lloguer a Catalunya.

PREUS DE LLOGUER
Les rendes de naus industrials han continuat registrant increments moderats a la primera meitat de l’any per gairebé tot el territori català amb l’excepció d’algun petit descens, tal com es va pronosticar en l’últim informe. De fet, a tancament del mes de juny la variació anual dels preus de lloguer ha estat del 2,6%, percentatge menor al registrat en el semestre anterior, període en el qual les rendes s’havien incrementat un 4,6%.

Per a la segona meitat de l’any es preveu que es mantingui la mateixa tendència que en el 1r semestre, amb increments molt moderats.

Conjuntura del Sector. Octubre 2019