Ante la complejidad de construir

En Cataluña, el mercado inmobiliario sigue en una fase de expansión, pero con una lenta recuperación de la actividad y unos valores absolutos todavía muy escasos para la necesidad de creación de nuevos hogares.

Del Informe elaborado por el Centro de Estudios Demográficos (CED) para el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda se desprende que en el periodo comprendido entre 2015 hasta 2030, se formarán 884.800 nuevos hogares en Cataluña. De éstos, se restarían las que previsiblemente desaparecerán (526.600) con lo que resultarían necesarias unos 358.200 nuevos hogares en el transcurso de los 15 años, por lo que resultaría aconsejable una producción de 25.000 unidades anuales, cifras lejanas a las conseguidas hasta el momento.

La producción de viviendas se incrementa, pero aun nos encontramos con cifras muy por debajo de las necesarias para atender la demanda. La recuperación del sector es lenta pero constante desde 2013 pero hasta llegar a las cantidades previstas de necesidades de hogares todavía queda recorrido. El bajo nivel de la producción de viviendas nuevas con una demanda creciente de esta tipología, hacen que sea necesaria una producción más intensa para satisfacerla.

Promover vivienda, sin embargo, se está convirtiendo cada vez más en un gran reto. Por un lado, las recientes apariciones de algunos tipos de medidas por parte de la Administración que penaliza a las empresas que tienen capacidad actualmente de aumentar la oferta de viviendas provocando que se pueda ver resentida directamente la actividad del sector y por otra, el relativo al propio coste de realizar las viviendas. En este sentido, la evolución del coste de construcción no ha sido homogénea con la del precio de la vivienda.

El sector es cíclico y el precio de venta de las viviendas en los diferentes ciclos de la economía se ha ido adaptando a las bajadas y subidas, así como los reajustes en tanto y en cuanto recibe la presión de la demanda. Sin embargo, el comportamiento de los costes de la construcción ha seguido una trayectoria alcista: el ritmo de los estándares normativos, la falta de tejido productivo, la escasez de mano de obra cualificada y el incremento del coste de los materiales recaen directamente en el escandallo de costes que pueden hacer declinar la viabilidad del proyecto.

El agravio se eleva cuando de lo que hablamos es de la producción de un producto con precio de venta limitado en el que la repercusión del incremento de los costes es inviable, cómo es la creación de un parque de vivienda social importante para cubrir las necesidades de una gran parte de la demanda actual.

A modo de ejemplo, si tomamos como referencia los costes de una promoción plurifamiliar de renta media entre medianeras, según el Boletín Económico de la Construcción, el coste de la misma se sitúa en el segundo trimestre del año en 1.290,38 € / m2 (incluido los honorarios técnicos y permisos de obra, la seguridad y salud y el beneficio industrial).

Este coste sin embargo, que se incrementa un 1,7% en el último año, lo hace de manera constante sin que los efectos de la crisis inmobiliaria les haya afectado desde 2007, concretamente el coste de construcción aumenta desde entonces un 44% (evolución 2007-2019) pasando de 898,30 €/m2 a 1.290,4 € / m2 actuales, mientras que el precio de venta de la vivienda sufrió un reajuste importante en el mismo periodo del -37%, pasando de 3.853,64 €/m2 construido en Cataluña en el 2007 a 2.430,20 €/ m2 construido en el primer trimestre de 2019 para una vivienda libre de obra nueva.

Aun se agrava más cuando lo que se trata es de promover VPO, donde el coste de la construcción se calcula sobre la superficie construida mientras que el precio de venta corresponde a la superficie útil, con la consecuencia de que exclusivamente el coste de la construcción se sitúa en el 79% del total del precio de venta que alcanza los 1.940 €/m2 de superficie útil como precio máximo de venta de una Vivienda de Protección Oficial en la zona A, según información publicada por la Agència de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya.

A estos gastos falta añadir la cantidad relativa al suelo, la fiscalidad, los gastos derivados de la gestión de la promoción, los gastos financieros, el beneficio promotor, etc. que complican la viabilidad de cualquier promoción de esta tipología.

La falta de mano de obra cualificada es un problema añadido de dificultad de construcción; es conveniente ir hacia una mayor industrialización del sector, ligada con la tecnología BIM para ir en la actual dirección de la nueva edificación hacia la vivienda del futuro. Para llevar a cabo los procesos constructivos más actuales, hay que profesionalizar el sector y revalorizar el oficio para atraer mano de obra, especialmente de los jóvenes, para que se entienda la construcción como una salida profesional cualificada.

Finalmente, como siempre, indicar que, para la creación de nueva promoción de vivienda social necesaria para la demanda, es necesario un gran pacto público-privado que lo haga posible.

Coyuntura del sector. Julio 2019