Decreto Ley de la Generalitat de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda

El DOGC núm. 7881 de hoy 23 de mayo de 2019 ha publicado el Decreto Ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña en el ámbito de la prenda, que entra en vigor el día siguiente de su publicación, es decir, el 24 de mayo de 2019, a pesar de que las medidas relativas a la contención de rentas serán efectivas cuando sean calificadas las zonas del territorio de áreas con mercado de vivienda tensa por las Administraciones Públicas competentes (más adelante se detalla este particular).

En la extensa exposición de motivos del Decreto, el Govern de la Generalitat justifica, entre otros motivos, la utilización del instrumento del Decreto Ley por la Moción 84/XII, aprobada el 9 de mayo de 2019, por el Parlament de Catalunya que los instaba a impulsar de manera urgente la aprobación de medidas legislativas, en el marco del derecho civil de Cataluña, para permitir que Cataluña cuente con una regulación propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dote las administraciones públicas de los herramientas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada. En vista de la complejidad de la materia, han considerado oportuno hacerla efectiva por fases. En primer lugar, se regula, con la disposición que ahora se aprueba, un régimen excepcional de contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tensa, tal como se definen a la parte dispositiva de esta norma. Más adelante, en un plazo breve que la disposición final primera de este Decreto Ley fija en seis meses, el Gobierno tiene que presentar en el Parlamento un proyecto de ley de regulación integral de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas.

La regulación que ahora se aprueba permite a la Administración calificar determinadas zonas del territorio de áreas con mercado de vivienda tensa y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan a un régimen de contención de las rentas. La imposición de estas restricciones se concibe como una medida excepcional. A diferencia de otros ordenamientos de otros países, donde el encuadre de rentas tiene duración indefinida, en Cataluña se trata de una medida limitada en el tiempo, que se puede declarar con una duración máxima de cinco años (prorrogables), en un procedimiento en el cual hay que acreditar las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso. La competencia para formular esta declaración se atribuye al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción de la ciudad de Barcelona, por razón de su problemática singular y su régimen especial normativo (Ley 22/1998, de 30 de diciembre, por la cual se aprueba la Carta Municipal de Barcelona).

El efecto pretendido de contención de las rentas se instrumenta por medio de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica el departamento competente en materia de vivienda. El índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario, anexos). Atendida la existencia de estos márgenes, la normativa que ahora se introduce prevé que sean las mismas partes contratantes las que establezcan el precio que consideran de referencia dentro de los márgenes del sistema de indexación (o excepcionalmente, la desviación no puede ultrapasar el margen superior en más de un cinco por ciento, si bien entonces habrá que justificar bastamente el por qué), todo y ponderando las características de la vivienda arrendada relevantes para fijar la renta de alquiler.

Pueden consultar el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas en el siguiente enlace: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

La regla general limita la cuantía de la renta que puede ser convenida en el momento de formalizar el contrato, que no puede ultrapasar el precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado, como máximo, en un diez por ciento. La segunda y la tercera reglas establecen excepciones en la aplicación de la primera. Por un lado, si la vivienda objeto del contrato se encontraba ya arrendada con anterioridad a la entrada en vigor del régimen de contención de rentas y el arrendador percibía una renta superior a la que resultaría de aplicar la regla general, en el contrato o contratos subsiguientes se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior. De este modo se protege una posición patrimonial del arrendador adquirida y ejercida como derecho con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo régimen contractual.

Por otro lado, el régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los que resultan de un proceso de gran

rehabilitación, caso en el cual el incremento del precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas se puede llegar a fijar en un máximo del veinte por ciento.

Esta regla pretende contrarrestar el posible desincentivo que el régimen ordinario de contención de rentas puede producir en la promoción de viviendas nuevas o rehabilitadas con destino al mercado libre de alquiler. La regla se aplica durante los primeros cinco años a contar de la certificación de final de obra. A los contratos concluidos después de este periodo ya los serían aplicables, si todavía perdurara el régimen especial de contención de rentas, las dos reglas precedentes. Aun así, en la disposición transitoria segunda, se indica que el régimen de contención de rentas establecido por este Decreto Ley se aplicará a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación una vez hayan transcurrido tres años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley.

Las tres reglas mencionadas se complementan con normas que articulan la posibilidad de actualizar anualmente la renta si así se pacta (en este caso se tendrá que hacer por referencia al índice de garantía de competitividad), de convenir la asunción de gastos generales y de servicios individuales para el arrendatario, y de repercutirle el coste de la realización de obras de mejora hechas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, elevando su renta anual incluso por encima del límite fijado por la regla general.

Dentro de las disposiciones adicionales del Decreto, concretamente en la tercera, se introduce la posibilidad que en la declaración de área con mercado de vivienda tensa, puede determinar, de forma motivada, que el régimen de contención de rentas previsto en este Decreto Ley no sea de aplicación a las viviendas con una superficie de techo útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.

El Decreto Ley introduce también en la parte final una disposición específica de naturaleza procesal, en la que se traslada al ámbito del juicio verbal las disputas entre las partes contractuales sobre el importe de la renta y la eventual pretensión de reembolso de excesos percibidos por la parte arrendadora en los contratos sujetos al régimen especial de contención de rentas.

Por otro lado el Decreto Ley también incorpora varias modificaciones en el régimen vigente aplicable a la prenda (derecho real accesorio de garantía).

Hay que tener en cuenta, que el ser un Decreto Ley, es una disposición legislativa provisional, aprobada por el Govern, que tiene una vigencia de treinta días hábiles. Dentro de este plazo, el Parlamento lo puede validar, con lo cual mantiene la vigencia, o lo puede derogar. Si el plazo finaliza sin que el Parlamento lo haya validado, queda derogado.

Podrá encontrar información más detallada en la circular de la APCE número 78, de 23 de mayo de 2019.

La limitación de rentas no es la solución

Efectivamente, los precios de la vivienda en alquiler han incrementado en promedio anual en los últimos cinco años en Catalunya un 29%, según datos de la propia Generalitat, después que bajaran en los cinco años previos un 20%. Aunque no se ha recuperado el nivel pre-crisis, si consideramos también la inflación no repercutida en precio de 11,9 puntos porcentuales. En teoría económica, un aumento en los precios de alquiler suele ser debido a una mayor demanda de viviendas de alquiler y por lo tanto, una oferta inferior a la demanda. La teoría económica predice también, que el control del precio del alquiler reducirá todavía más el número de viviendas disponible para alquilar. En consecuencia, el control del alquiler acompañado de un constante aumento de la demanda de viviendas implicará una mayor tensión en el mercado, siendo ésta una mala política tanto en términos de eficiencia, de eficacia como de equidad.

En este sentido, contamos con ejemplos en otros lugares de la unión europea donde se limitó el precio del alquiler y se pudo observar que el efecto en el mercado fue contraproducente. En cambio mejor resultado han dado medidas de aumento de la oferta de vivienda protegida en alquiler, consiguiendo un parque público relevante con incidencia en el global.

Entendemos que la medida será totalmente contraproducente para favorecer un incremento de la oferta de alquiler, consiguiendo el efecto contrario al que se pretende. Recordemos que ya vivimos una limitación en los precios del alquiler en España y que, aunque en un inicio pareció no tener impacto negativo, más tarde se pudo observar claramente el paulatino deterioro del parque de viviendas en régimen de alquiler por la dificultad de invertir en mantenimiento y rehabilitación ante unas rentas limitadas. Dicho deterioro del parque alcanzó cada vez mayor magnitud afectando incluso a edificios y a barrios y produciendo unos daños colaterales superiores. Además, este tipo de medidas penaliza a las empresas que tienen capacidad actualmente para aumentar la oferta de viviendas en alquiler y preocupa que una medida de la que también existen dudas sobre la competencia jurídica de la Generalitat para llevarla a cabo pueda resentir directamente a la actividad del sector.

De la misma manera que es claro el efecto contrario que producirá esta intervención en el mercado, es clara la idea de que la solución pasa por facilitar nuevas promociones de viviendas asequibles y es necesaria una medida favorecedora lo antes posible, para que no se congelen ni retrasen las decisiones de inversión o bien promociones pensadas para el alquiler, finalmente se destinen a la venta. Es muy importante, que, en lugar de trasladar la responsabilidad del sector público al privado, se consiguiera un gran pacto por la vivienda y el urbanismo que incluya a todas las administraciones, partidos políticos y agentes implicados para desarrollar el parque de viviendas de alquiler asequible deseado con la colaboración público-privada.

Coyuntura del Sector. Mayo 2019