El Gobierno aprueba nuevas medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El pasado 5 de marzo, el BOE publicó el “Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler”, que entró en vigor al día siguiente de su publicación. Este Real Decreto-ley 7/2019 se estructura en cuatro títulos y se compone de cinco artículos, tres disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales, y modifica diferentes artículos de las siguientes leyes: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); la Ley de Propiedad Horizontal; la Ley de Enjuiciamiento Civil; la Ley de Haciendas Locales; y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Las principales medidas contempladas en este Real Decreto-ley dirigen, según el Ejecutivo, a ofrecer una mayor seguridad y certeza al arrendatario, a incentivar la oferta de la vivienda de alquiler, y a apoyar a los grupos más vulnerables, aligerando la carga financiera de las familias.

MODIFICACIONES EN LA LAU

En cuanto a la LAU, la normativa introduce varias modificaciones, entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria, y de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. De este modo, se establece en cinco años el período de prórroga obligatoria, y en siete años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica. Además, se amplía la prórroga tácita -si no existe comunicación de alguna de las partes transcurridos los cinco o siete primeros años- de uno a tres años. Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para la no renovación del contrato para el arrendatario, y en cuatro meses para el arrendador.

Además, el nuevo Real Decreto-ley establece modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En cuanto a los gastos de gestión, se establece que, si el arrendador de la vivienda es una persona jurídica, ésta deberá asumir el coste de la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

En el caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos, el RDL establece el derecho de adquisición preferente – tanteo y retracto – por parte de las Administraciones Públicas. Por otra parte, los contratos no inscritos vuelven a tener efectos frente a terceros, de manera que cuando se produzca una venta de un piso arrendado, el arrendatario queda protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

IPC E ÍNDICE DE PRECIOS

Una de las novedades del Real Decreto-ley es que contempla que, durante la vigencia de un mismo contrato, el arrendador no podrá subir el alquiler al año más de lo que lo haga aquel año el IPC. En su disposición adicional primera, el RDL autoriza al Ministerio de Fomento a impulsar la oferta de viviendas de alquiler asequible a través de medidas que favorezcan la información y la transparencia en el mercado de alquiler, así como las políticas de vivienda o fiscales. Así, se establece una información mínima que deben recoger los depósitos autonómicos de fianzas a las comunidades autónomas donde estén creados, y se creará, en el plazo de ocho meses, un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, que proporcionará datos segmentados por capitales y por distritos. También recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas CCAA (como es el caso de Cataluña y su Índice de referencia de precios de alquiler) de crear sistemas de índices de referencia autonómicos, a efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos también se amplía la exclusión del artículo 5.e, quedando regulados todas las viviendas de uso turístico por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma de comercialización o promoción. El Ejecutivo cree que de esta manera se contribuye a crear un marco normativo más claro, evitando la aplicación indebida de la LAU cuando la cesión del uso de la vivienda se encuentre dentro de la definición que recoge la normativa turística y por tanto, la actividad esté sujeto a determinadas exigencias fijadas para su adecuado desarrollo.

En cuanto a las modificaciones en la Ley de Haciendas Locales, en el título IV se introducen tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles: se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; se habilita el gravamen en el IBI sobre las viviendas vacías; y se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para la vivienda protegida de alquiler.

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados también presenta modificaciones en su artículo quinto, por el que desde la entrada en vigor del RDL, los contratos de vivienda sujetos a la LAU quedan exentos del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

DESAHUCIOS

Según el Ejecutivo, el Real Decreto-ley 7/2019 pretende mejorar la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad, además de implementar y agilizar su procedimiento. En este sentido, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en su título II incorpora dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda. La primera especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactas de los lanzamientos. La segunda, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Coyuntura del Sector. Abril 2019