El nuevo escenario económico protagonizado por las tensiones inflacionistas está provocando una actuación contundente por parte de los Bancos Centrales mundiales en formas de incremento de costes de financiación por empresas y familias. En este contexto y dada la experiencia de la crisis de 2008, el sector inmobiliario está suscitando ciertas dudas sobre su futuro ante el potencial impacto que puede provocar el encarecimiento del precio del dinero sobre el esfuerzo y la accesibilidad a la vivienda de las familias.
Con el objetivo de analizar el ciclo actual en el que se encuentra el sector residencial español, ilustramos la evolución de la demanda y el precio de la vivienda desde el año 2005 al compás de las agujas del reloj. El reloj inmobiliario muestra cómo evolucionan las variaciones anuales del precio (eje horizontal) y las compraventas (eje vertical) a lo largo de los ciclos del sector. Adicionalmente, nos señala posibles cambios de ciclo que suelen extenderse en el tiempo en función de la magnitud de los desequilibrios económicos acumulados durante la fase expansiva. Por tanto, el ciclo actual postpandemia se prevé que sea más corto que el resultante de la fase de contracción entre los años 2009 – 2013. Actualmente, el sector residencial español del año 2022 permanece en fase expansiva con un crecimiento del precio del 4 ,9% y de las compraventas del 14,7% de media anual. Si partimos del año 2021, observamos un paralelismo con la fase expansiva que se inició en 2015 hasta 2018.
Con el objetivo de obtener una imagen coyuntural de los principales indicadores del sector residencial en 2022 en Cataluña, elaboramos un reloj inmobiliario de comarcas utilizando las variaciones anuales de 2022 respecto a 2021 de los indicadores de precio y demanda. Este análisis corrobora que el mercado residencial de la mayoría de las comarcas en Cataluña es expansivo, sólo 6 de las 42 comarcas se encuentran en una fase de desaceleración con unas compraventas decrecientes, gran parte de ellas en la provincia de Lleida. De esas comarcas donde se encuentran las capitales de provincia, sólo el Segrià diverge del dinamismo observado en el resto de las capitales. Adicionalmente, las comarcas costeras destacan por incrementos positivos tanto en precio como transacciones, situándolas en su totalidad en fase expansiva. En definitiva, 2022 cierra con un incremento generalizado de las compraventas y precios en Cataluña (14,9% y 6,7%, respectivamente).
De cara al próximo año, creemos que el incremento de los costes de financiación provocado por una política monetaria más restrictiva no tendrá un efecto bajista sobre el precio nominal de la vivienda de obra nueva debido a fundamentales sólidos. En concreto, no se han relajado los requisitos de Loan-to-Value del 80%, no existe exceso de oferta y el endeudamiento de las familias se mantiene moderado, es decir, los hogares cuentan con balances más saneados. La evolución será más positiva en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la demanda, prevemos una evolución diferenciada según la tipología de la vivienda: la vivienda de segunda mano será la más afectada, mientras que el comportamiento de la vivienda de obra nueva será mejor debido a su relativa escasez y alta demanda.
El consumo de cemento crece con fuerza en Cataluña
El consumo aparente de cemento en Cataluña suma un total de 590,2 miles de toneladas en el primer trimestre de 2023. Si se toma como referencia el mismo período el año pasado, el incremento es superior al 3%. Además, las cifras acumuladas de cuatro trimestres siguen creciendo y se sitúan 2.352 miles de toneladas, consolidando la recuperación postpandemia.
A nivel nacional, el consumo de cemento experimenta un crecimiento más elevado que en el territorio catalán, un 7% en el primer trimestre de 2023 respecto al mismo período de 2022. El consumo de cemento del primer trimestre de 2023 alcanza los 15.134,3 miles de toneladas en el acumulado de cuatro trimestres. Respecto a los niveles del cuarto trimestre de 2019, el consumo de cemento se mantiene un 2,8% por encima, confirmando una recuperación completa tras la caída de 2020.
Las compraventas en España inician el año 2023 dando continuidad a la reducción del ritmo de crecimiento iniciado en diciembre de 2022
Las compraventas de vivienda en España acumulan un total de casi 650.000 unidades, cifras que nos remontan a los años anteriores a la crisis financiera de 2008. Con los datos de febrero, las transacciones totales se mantienen en niveles muy similares al pasado año. Sin embargo, las compraventas de obra nueva registran un ligero retroceso del 2%.
Aunque el primer mes del año ha sido bastante positivo con interanuales positivas en ambas tipologías, los datos de febrero presentan variaciones anuales negativas por debajo del -5%, evidenciando una reducción del ritmo de incremento de las transacciones que ya se va observó en diciembre del año pasado. Todo apunta a que los agentes económicos están adoptando una postura más prudente frente a los cambios en los costes de financiación del actual escenario macroeconómico. Sin embargo, creemos la reducción del ritmo de crecimiento de las compraventas de vivienda se seguirá concentrando en la tipología de segunda mano. Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de este tipo de vivienda.
Las concesiones de hipotecas comienzan en 2023 con buen pie en Cataluña
El número de hipotecas concedidas en Cataluña comienza en 2023 con crecimientos anuales positivos, comportamiento que contrasta con el último mes de 2022. Con datos hasta febrero, el total de hipotecas concedidas en Cataluña sumaron hasta un total de 13.386 unidades que supone una variación respecto al mismo período del año pasado de un 12,27%. Adicionalmente, el importe creció por encima del número de hipotecas concedidas en los dos primeros meses del año en Cataluña resultando en un crecimiento medio del 9,46%.
A nivel nacional se puede observar una consolidación de la disminución del ritmo de crecimiento, el número de hipotecas concedidas se encuentra en niveles similares a las registradas en 2022 en los dos primeros meses. Además, las variaciones anuales de los dos principales indicadores en febrero, importe y número de hipotecas se han situado en cifras negativas. Por último, los bancos continúan repercutiendo el incremento de los costes de financiación. En particular, el tipo de interés medio de las hipotecas concedidas en febrero se sitúa en el 2,86%, según el INE.
El Euribor desacelera su crecimiento en el mes de marzo
El pasado 16 de marzo, el BCE aumentó su tipo en 50 p.b. y abandonó cualquier tipo de forward guidance, dejando entrever una mayor flexibilidad en la estrategia de política monetaria en función de los datos macroeconómicos. El colapso de Sillicon Valley Bank y la venta de Credit Suisse sembraron importantes dudas sobre la agresividad con la que se han producido estos aumentos de tipos de interés y sobre la estabilidad del sistema financiero. En consecuencia, el Euribor revirtió durante unos días su tendencia reduciendo ligeramente el crecimiento medio de marzo que registró un incremento de 11 p.b., alcanzando el 3,647%.
Similarmente, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años por adquisición de vivienda libre alcanzó el 3,664% en marzo siguiendo de cerca la trayectoria del Euribor y presenta un incremento de 8 p.b. respecto del registro del mes anterior.
