Estimación de la demanda solvente de vivienda nueva en Cataluña

Conocer la futura demanda de viviendas es necesario tanto para el sector promotor, para que pueda adecuar su oferta, como para el sector público, para que pueda gestionar esta necesidad social y anticipar los ciclos. El estudio «Estimación de la demanda solvente de vivienda nueva en Cataluña y sus provincias», realizado por la cátedra de empresa «Habitatge i Futur» de la Universidad Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE), hace el análisis de la demanda efectiva de vivienda en propiedad en Cataluña segmentada por provincias hasta el año 2025, realizando una estimación de la demanda potencial de vivienda principal a partir de los escenarios de creación de nuevos hogares estimados por el Idescat para el período 2021-2025.

Por un lado, el escenario más optimista (escenario alto) estima una tasa de creación de nuevos hogares entre 2021 y 2025 del 7,85%, lo que equivale a 237,85 mil nuevos hogares en Cataluña. Por otra parte, el escenario más pesimista (baja de población), estima un crecimiento en Cataluña en el mismo período de 89,04 mil hogares. Si se analizan los datos a nivel provincial, se observa que, independientemente del escenario, Barcelona, Girona y Tarragona experimentarían un crecimiento de los hogares que sería de entre 74,67 y 178,51 mil en Barcelona, entre 12 ,18 y 30,32 mil en Girona y entre 5,16 y 24,15 mil en Tarragona. Por su parte, Lleida registra una estimación negativa en el escenario más pesimista, con una caída de aproximadamente 3 mil hogares, mientras que en el escenario más optimista crecería en 4,87 mil hogares.

Demanda efectiva de viviendas en régimen de propiedad

Las preferencias personales de la población en materia de vivienda han ido evolucionando con los años, adaptándose a la situación económica existente en cada época. Así, hace 70 años, la vivienda de alquiler constituía la mitad del mercado, un porcentaje que fue menguando con los años debido a diferentes aspectos como las constantes políticas públicas diseñadas para promover la vivienda de propiedad en detrimento de la vivienda de alquiler privado y público.

El estudio analiza dos escenarios para determinar la efectiva demanda de viviendas en régimen de propiedad. Por un lado, el escenario medio, el considerado más probable por el Idescat en referencia a la estimación de la demanda efectiva de vivienda en régimen de propiedad para el año 2025: Barcelona es la provincia que más oferta requiere con 61,52 mil viviendas, seguida de Girona y Tarragona, con una demanda potencial de 10,77 mil y 8,97 mil respectivamente. Por el contrario, en el caso de Lleida, la proyección es mucho menor, con una estimación de 1.520 unidades. En este sentido, la nueva oferta necesaria para cubrir la demanda del año 2025 en Cataluña sería de aproximadamente 80 mil nuevas viviendas.

Por otro lado, el estudio presenta el escenario de baja de población, el más pesimista, respecto a la demanda efectiva de vivienda en régimen de propiedad para el mismo período: para satisfacer la demanda de vivienda de nuevos hogares para en 2025 en Cataluña la oferta de viviendas debería aumentar en unas 43 mil unidades aproximadamente. En el caso de Barcelona se proyecta una demanda de vivienda de 36,58 mil unidades, seguida por Girona, con unas 6 mil viviendas, y Tarragona, con 3 mil viviendas. En el caso de Lleida se estima una pérdida de 500 hogares en régimen de propiedad y, por tanto, una demanda de viviendas negativa.

En definitiva, si se asume el escenario medio como límite superior y el de baja población como límite inferior, la demanda efectiva de vivienda en propiedad en Cataluña para el año 2025 se encontrará entre los 43 mil y las 80 mil viviendas. En el caso de Barcelona, el intervalo será de 37 a 62 mil viviendas, en Girona será de 6 a 11 mil, en Tarragona de 3 a 9 mil y en Lleida aumentará como máximo en 1,5 mil viviendas. Si a ello se le suma la demanda de inversión o vivienda secundaria, la demanda total podría situarse entre 104 y 150 mil viviendas en 2021-2025.

El escenario actual se sitúa en una producción muy por debajo de la demanda de vivienda requerida por la población, como se ha observado. Además, en los últimos años, la construcción de nuevas viviendas en Cataluña oscila alrededor de 11 mil viviendas, lo que produce una tensión de precios en la vivienda nueva, ya que la demanda dobla la oferta, por tanto, los precios se disparan. Una situación que se verá aún más agravada por el contexto internacional actual, con los problemas de suministros iniciados en el segundo semestre de 2021 y en la actualidad con el conflicto de Rusia-Ucrania, que no harán sino aumentar estos costes.

Estos datos evidencian la necesidad de incrementar la producción de vivienda en Cataluña, ya que existe una gran parte de la población que no tiene acceso a la vivienda de propiedad, como por ejemplo los jóvenes. Es imprescindible disponer de un parque de vivienda diversificado, adecuado y suficiente para poder atender a las necesidades del conjunto de la sociedad catalana. Por ello, es necesario acabar con la situación actual de inseguridad jurídica en el sector, además de trabajar conjuntamente administraciones y sector privado para encontrar fórmulas de colaboración público-privada que sean realmente efectivas.

Coyuntura del Sector. Mayo 2022