La inversión extranjera en el mercado inmobiliario residencial español entre 2007 y 2019

Según los datos del reciente estudio publicado en el Boletín económico del Banco de España, en el que se analiza la inversión extranjera en el mercado inmobiliario residencial español entre 2007 y 2019, la proporción que representan las compras de vivienda de los extranjeros residentes en España sobre las transacciones totales en este mercado ha presentado una pauta creciente entre 2007 y 2019, pasando en estos años del 4,2% al 10,9%.

Por nacionalidad del inversor, los países comunitarios (entre los que se incluye el Reino Unido) y Noruega, que venían aumentando su peso relativo sobre las compras de extranjeros residentes hasta 2015, año en que representaban un 58% del total, han ido reducido esta cifra en los siguientes años, hasta el 53% en 2019. Sin embargo, durante este periodo ha habido cambios para países dentro de este grupo. Por ejemplo, el peso relativo del Reino Unido disminuyó en 6 puntos porcentuales entre 2007 y 2019, mientras que el peso relativo de países como Italia o Rumanía se incrementó hasta alcanzar el 8% y el 12%, respectivamente. Entre los países no comunitarios, destacan Marruecos y China.

Durante el período de recuperación económica (2014-2019), las compras de extranjeros residentes se distribuyeron de manera desigual a lo largo del territorio español y se concentraron en mayor medida en los archipiélagos y en zonas del litoral mediterráneo. El destino donde los extranjeros residentes representaron el peso más elevado (19% de las compras de vivienda totales de la provincia) fue Santa Cruz de Tenerife, seguido de Islas Baleares (16%), Alicante (15%) y Las Palmas (14%).

El precio medio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros residentes en el periodo de 2014 a 2019 fue un 4% superior al de las efectuadas por compradores nacionales en el mismo periodo. Sin embargo, existe gran disparidad por provincias: mientras que, en la mayoría, el precio medio por metro cuadrado pagado por los extranjeros residentes en el período de recuperación económica se situó por debajo de lo pagado por los nacionales, en las provincias de Santa Cruz de Tenerife, Barcelona e Islas Baleares los precios medios por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros residentes fueron más de un 10% superiores a los de las realizadas por los inversores nacionales. Estas diferencias son probablemente reflejo del diferente perfil inversor en las diferentes provincias. En las de la costa mediterránea y en las islas tienen seguramente un peso más elevado los inversores extranjeros con rentas altas, que demandan viviendas de mayor calidad y situadas en mejores zonas.

Un segundo indicador para medir la actividad de los extranjeros en el mercado inmobiliario residencial español son las compras netas sobre el stock de vivienda. Este indicador muestra también un aumento continuado de la inversión neta de los extranjeros residentes en España durante la etapa de recuperación económica. Por otra parte, el signo positivo de este indicador refleja que el stock de vivienda en manos de extranjeros residentes ha aumentado ininterrumpidamente desde 2007, y se ha acelerado desde 2014. Así, en 2019 las compras netas de los extranjeros residentes supusieron casi el 0,2% del stock de vivienda, casi tres veces más que en 2013. en 2019, los países comunitarios y Noruega representaron el 45% de las compras netas, destacando en ellos el peso de Rumanía (15%) y de Italia (8%). Entre las nacionalidades no comunitarias, destaca el peso de los marroquíes, las compras netas de los cuales representaron en 2019 el 17% de las realizadas por todos los extranjeros residentes. En el caso del Reino Unido, su peso ha sido reducido durante los últimos años y el número de operaciones de compra de los británicos ha venido acompañado de una cifra también cuantiosa de ventas por parte de ciudadanos de esta nacionalidad.

Las compras por parte de extranjeros presentaron una elevada dispersión provincial. En particular, los pesos más elevados de compras netas sobre stock de vivienda se encontraban en las islas, el litoral mediterráneo y las provincias de Madrid y Barcelona, situándose el máximo en la provincia de Islas Baleares, con un 1,4 %. Sin embargo, las contribuciones positivas de los extranjeros al crecimiento de la población se han concentrado en las provincias insulares.

Actividad de los extranjeros no residentes en España

Las compras de vivienda por parte de extranjeros no residentes sobre las compras de vivienda totales en España, que representaban un 3,3% entre 2007 y 2010, se incrementaron hasta alcanzar el 10,5% en 2014. Desde entonces, este porcentaje ha disminuido gradualmente, hasta situarse en el 7,8% en 2019. este menor peso en la compra de vivienda durante la recuperación por parte de los no residentes contrasta con la evolución positiva observada anteriormente en el grupo de extranjeros residentes. Los países europeos de rentas elevadas concentran el grueso de estas compras. En la media del periodo de recuperación económica, el 84% de las compras de los extranjeros no residentes corresponde a los países comunitarios (incluido el Reino Unido) y en Noruega. Dentro de este grupo, los británicos fueron la nacionalidad con la proporción más elevada de compras (23%) entre 2014 y 2019. Sin embargo, su peso relativo disminuyó respecto a 2007, al incrementarse el de otras nacionalidades, como los alemanes y franceses (12% de las compras totales de no residentes 2019 en ambos casos), los belgas (10%) o los suecos (8%).

El destino donde las compras de extranjeros no residentes representaron el peso más elevado fue Alicante (un 38% de las compras totales de la provincia), seguido de Málaga (28%) y Santa Cruz de Tenerife (25%).

Las compras netas de extranjeros no residentes corresponden fundamentalmente a los países europeos de rentas altas. Dentro de estos, se sitúan Bélgica, Suecia y Francia como los países con más compradores netos en 2019. Los británicos, que en 2007 constituían la nacionalidad con una proporción más elevada, disminuyeron sus tenencias de vivienda en España durante la crisis económica, en un contexto de devaluación de la libra, registrando entre 2009 y 2013 compras netas negativas. Aunque con la recuperación económica las compras británicas presentaron de nuevo un signo positivo, factores como la incertidumbre en torno a la salida de su país de la Unión Europea, han podido propiciar que, entre 2017 y 2019, las ventas de vivienda de los británicos no residentes hayan superado de nuevo a sus compras en España.

Las compras por extranjeros no residentes entre 2014 y 2.019 se concentraron también, a las provincias de la costa mediterránea y en las islas destacando la provincia de Alicante, donde un 3% del stock de vivienda fue adquirida por extranjeros no residentes, seguido de Málaga (2,1%) y Las Islas Baleares (1,3%).

Coyuntura del sector. Mayo 2020