La situación actual del mercado industrial-logístico

MERCADO LOGÍSTICO
OFERTA Y DEMANDA

La positiva evolución del sector inmobiliario se manifiesta en su conjunto, destacando el residencial y el subsector de naves industriales. Con datos del informe de coyuntura no residencial elaborado por la APCE junto Forcadell, correspondiente al 1er semestre de 2019, las naves de obra nueva continúan liderando el mercado inmologístico catalán y han protagonizado el 82% de los m² contratados en el 1er semestre del año, hecho que continúa aportando confianza al sector promotor en el momento de desarrollar nuevos proyectos.

Los asking prices se han mantenido estables en el 1S 2019 y no se prevén aumentos a corto plazo: 7 €/m² en la 1ª Corona, entre los 5 y 6 €/m² en la 2ª Corona y en torno a los 3,5 €/m² en la 3ª. En venta, la presión compradora de los fondos internacionales sí ha empujado los precios al alza y ha ajustado las rentabilidades en torno al 5,5% en prime o en naves clase A con contratos a largo plazo.

La cadena de distribución se encuentra en un proceso de transformación debido al auge del e-commerce, a la falta de espacios disponibles en la 1ª Corona, a la profesionalización y digitalización del sector y a las demandas del cliente millenial en cuanto a volumen, inmediatez, personalización, experiencia, políticas de devoluciones, sostenibilidad y comodidad. El nuevo escenario del sector inmologístico está empujando a los operadores a buscar nuevas fórmulas urbanísticas y de distribución que pasan por disponer de plataformas urban logistics y por realizar sinergias con otros sectores, como el retail, las oficinas o los parkings.

INVERSIÓN
La baja tasa de disponibilidad del mercado inmologístico junto con la tenacidad de la demanda continúan favoreciendo la actividad promotora que sigue poniendo el foco en el suelo logístico para promover nuevos proyectos. La falta de espacios sigue favoreciendo que propietarios y operadores se planteen nuevas fórmulas como las plataformas multinivel, modelos logísticos muy utilizados en otros países para combatir la escasez de suelo.

La provincia de Barcelona como polo logístico a nivel mundial ha conseguido captar en los dos últimos años un gran interés inversor que, pese a la escasez de producto, insiste en promover o comprar activos logísticos en el mercado catalán, especialmente ubicados en la 1ª y 2ª Corona.

MERCADO INDUSTRIAL
OFERTA Y DISPONIBILIDAD DE ALQUILER
Tras varios años en los que la oferta de naves disponibles se había ido reduciendo paulatinamente, en el primer semestre del 2019 esta tendencia de compresión ha cerrado debido, principalmente, a la ralentización del ritmo de absorción y el importe de las rentas. La actividad promotora sigue enfocada al sector logístico, hecho que está limitando la introducción de proyectos nuevos al sector industrial en alquiler.

Las zonas de mayor concentración de oferta se encuentran en el área metropolitana de Barcelona, concretamente en el Baix Llobregat y los dos Valleses, polos de crecimiento económico y empresarial de Catalunya. La ciudad de Barcelona sigue presentando problemas de espacio industrial y representa, de hecho, tan sólo un 10% de la disponibilidad de naves en alquiler en Catalunya.

PRECIOS DE ALQUILER
Las rentas de naves industriales han seguido registrando incrementos moderados en la primera mitad del año por casi todo el territorio catalán con la excepción de algún pequeño descenso, tal y como se pronosticó en el último informe. De hecho, a cierre del mes de junio la variación anual de los precios de alquiler ha sido del 2,6%, porcentaje menor al registrado en el semestre anterior, periodo en el que las rentas se habían incrementado un 4,6%.

Para la segunda mitad del año se prevé que se mantenga la misma tendencia que en el 1er semestre, con incrementos muy moderados.

Coyuntura del Sector. Octubre 2018