Las compraventas en España mantienen un buen tono a la espera de condiciones de financiación más favorables

Las compraventas en España tienden a un nivel inferior a los máximos de 2022, pero permanecen en niveles históricamente elevados a pesar del contexto de tipos de interés relativamente altos. En el acumulado de compraventas de 12 meses, en noviembre de 2022 se registró un máximo de 655.052 transacciones. Actualmente, con datos hasta abril de 2024, la suma de los últimos 12 meses resulta en 586.377 unidades, pero continúan significativamente por encima del acumulado a diciembre de 2019 (505.467 transacciones). Si analizamos los primeros trimestres del periodo 2015-2019, las transacciones registraron una media de 113.900. En contraste, el primer trimestre de 2024 mantuvo un nivel de compraventas de 152.000 unidades, un 33,4% superior al periodo mencionado anteriormente, unos datos favorables considerando el efecto de la semana santa que trasladó parte de las transacciones de marzo a abril. Hay que añadir que, por el lado del endeudamiento, la ratio entre hipotecas y transacciones se mantiene en niveles razonablemente reducidos del 65% respecto a la media del periodo 2013-2023 (69,5%) y, sobre todo, del periodo 2007-2012 (134%)

Por tipología, las compraventas de obra nueva representan un 20,5% sobre el total en lo que va de año 2024, es decir, 42.043 unidades. Por otro lado, las compraventas de vivienda de segunda mano alcanzan las 163.068 unidades. Existe cierta heterogeneidad en la evolución de cada tipología en lo que va de año 2024, mientras que las compraventas de vivienda usada decrecen un -1,3% hasta abril, las transacciones de vivienda de obra nueva experimentan un crecimiento notable del 9%. Por lo tanto, el cómputo agregado se mantiene estable respecto al mismo periodo de 2023 (aproximadamente un 0,6% superior).

En cuanto a la demanda extranjera, según el Colegio de Registradores de España, representó un 14,2% sobre el total en el primer trimestre de 2024, alejándose ligeramente del máximo registrado en el 3T2023 (15,4%). En valores absolutos, las transacciones por parte de extranjeros decrecen un 7,9% en términos interanuales y registraron un total de 21.500 unidades (85.509 en el acumulado de los últimos 4 trimestres). Las proporciones más elevadas de compraventas por país de origen se han realizado por parte de los británicos (9,1%), alemanes (6,8%), marroquíes (6,1%), franceses (5,9%), entre otros.

LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDA EN CATALUÑA DECRECEN LIGERAMENTE POR LA SEGUNDA MANO

Las compraventas en Cataluña inician el primer trimestre de 2024 sumando un total de 24.116 transacciones con decrecimientos ligeros del 4% pero en valores absolutos superiores respecto a los primeros trimestres del periodo 2015 – 2020, donde la media se situó en las 18.481 unidades. Por tipologías, la segunda mano encabeza este comportamiento a la baja del 4,8% mientras que las compraventas de vivienda de obra nueva se mantienen relativamente estables respecto al último año y representan el 18% sobre el total.

Por provincias, los decrecimientos de las compraventas son generalizados excepto en Lleida que se mantienen estables por el buen comportamiento de las transacciones de obra nueva (+27,9%). El rango de variaciones negativas se situó entre el -3,2% en Barcelona y el -9,4% en Girona, las compraventas en Tarragona decrecen a un ritmo similar a la media de Cataluña. En general, el dinamismo de la demanda de obra nueva compensa parte del decrecimiento en el cómputo agregado excepto en Tarragona que disminuye un -12,8%.

Por comarcas, la tendencia general es ligeramente negativa en el primer trimestre del año, un 60% de las comarcas sufren decrecimientos, gran parte en el rango entre el -10% y el 0%. En cuanto a los ámbitos territoriales, se observa disminuciones de demanda poco importantes excepto en el Alt Pirineu y Aran y Les Terres de l’Ebre que registran un aumento de transacciones totales.

A nivel municipal, la demanda se focaliza en las capitales de provincia, el área metropolitana de Barcelona y algunas áreas turísticas concretas. En este sentido, en número de transacciones destaca en primer lugar Barcelona (3.973) y a una notable distancia, L’Hospitalet de Llobregat (803), Terrassa (760), Badalona (716), Sabadell (589), entre otros.

Hay que considerar la provisionalidad de los datos y el efecto de estacionalidad propio del periodo del año como factores que impiden determinar una tendencia clara. No obstante, es importante remarcar que la fortaleza de la actividad económica y del mercado de trabajo combinado con un menor coste de financiación en un futuro próximo pueden ser factores determinantes para mantener una estabilidad en niveles elevados de cara a finales de 2024. Finalmente, el crecimiento demográfico debido a flujos migratorios importantes y la concentración de la población en ciertas áreas geográficas se convierten en factores fundamentales para explicar un mayor dinamismo de la demanda de viviendas por necesidad de los nuevos hogares en los próximos años.

Las concesiones de hipotecas permanecen volátiles a la espera de un futuro abaratamiento del crédito

El número de hipotecas concedidas en Cataluña durante el primer trimestre de 2024 alcanza las 17.546 unidades y el importe de las mismas asciende a los 2.814 millones de euros. A pesar de este decrecimiento de un 12,1% del cómputo agregado trimestral del número de hipotecas, el mes de abril ha registrado datos notablemente positivos con un incremento interanual de casi el 29%. Probablemente estemos ante un efecto puramente estacional de un año en el que la celebración de Semana Santa ha transcurrido a finales de marzo a diferencia de otros años. En consecuencia, habrá que analizar la tendencia futura en los próximos meses.

A nivel nacional, el número de hipotecas también sigue una tendencia similar con una caída acentuada en marzo y una recuperación extraordinaria en abril en términos de crecimientos interanuales. No obstante, el balance del primer trimestre de 2024 es ligeramente menos negativo que en Cataluña con un número de hipotecas concedidas de 100.000 unidades y un decrecimiento del 8,3%.

El incremento de los costes de construcción se estabiliza, pero acumula un 20% desde 2019T4

Los costes de construcción continúan aumentando, pero a un ritmo sustancialmente menor que los últimos trimestres. En primer lugar, la tipología más frecuente, los edificios de vivienda plurifamiliar, se sitúan en los 1.594 €/m2 en 2024T2 (+2,6% interanual). Además, en el sector residencial, las viviendas unifamiliares de dos plantas entre medianeras se encuentran en los 1.345 €/m2 (+2,5%). En cuanto al sector no residencial, los edificios de oficinas llegan a los 1.428 €/m2 (+2,6%) y en el caso de las naves industriales, se sitúan en los 582 €/m2 (+1,6%). A pesar del buen comportamiento actual, hay que recordar que casi todas las tipologías acumulan un 20% de incremento desde 2019T4. Adicionalmente, más del 80% del crecimiento acumulado de los costes de construcción durante los últimos 10 años se ha producido a partir del año 2020.

Coyuntura del Sector. Junio 2024