Las viviendas vacías se concentran en los municipios menos poblados

El número total de viviendas en el parque residencial de Cataluña en 2021 fue de 3.915.127 unidades según el censo de población y viviendas del INE. La gran mayoría del parque de vivienda se encuentra situado en la provincia de Barcelona (66,3%); por otra parte, Lleida presenta el parque de vivienda más reducido (6,5% sobre el total). Las viviendas vacías registran una proporción del 10,7% sobre el total del parque y se han reducido en casi 30.000 unidades respecto el anterior censo de 2011.

En cuanto al tipo de tenencia, la vivienda en propiedad sigue siendo predominante y representa un 69,1% del total del parque de vivienda. Las viviendas en alquiler registran una cifra cercana a las 700.000 unidades (23,2%) sobre el total y, con menor peso, el resto de viviendas se clasifican en la categoría de otros regímenes (7,7%). En definitiva, la vivienda en propiedad sigue constituyendo un método de ahorro a largo plazo por las familias catalanas y españolas. Más del 60% del total de viviendas en régimen de alquiler se encuentran en municipios de más de 50.000 habitantes, indicando la relevancia del mercado de alquiler en las grandes ciudades y zonas más turísticas.

Por lo que respecta la antigüedad del parque, más del 80% del parque de viviendas se encuentra envejecido, construido antes de la década de 2000. Concretamente, casi el 40% del parque que registra el año de construcción se edificó en las décadas de los 60 y 70. Por tanto, cabría esperar que en los próximos años la rehabilitación ganará importancia impulsada en parte por los fondos NGEU de la Unión Europea.

El censo de 2021 del INE incorpora una importante novedad sobre la metodología con la que se cuantifica la intensidad de uso de una vivienda. En el censo de 2011, el agente censal recogía esta información mediante un trabajo de campo exhaustivo. En este nuevo censo, la intensidad de uso se determina mediante datos más objetivos de consumo eléctrico procedentes de los contadores de las viviendas. A partir de esta información, se elaboran diversas agrupaciones entre las que se encuentran: la vivienda vacía, de bajo consumo y de uso esporádico. Según la definición que expone el INE, una vivienda vacía es aquella que no dispone de contrato de suministro eléctrico o su consumo durante un año ha sido menor al de una vivienda ocupada durante 15 días en todo el año. Adicionalmente, una vivienda de bajo consumo correspondería al consumo de una vivienda que estuviera ocupada durante 1 mes o menos durante todo el año (equivalente a un consumo inferior a 250 kWh). Por último, una vivienda de uso esporádico correspondería al uso de la vivienda durante un período de 1 a 3 meses en todo el año (equivalente a un consumo entre 251 kWh y 750 kWh).

La mayoría de las viviendas vacías se encuentran en la provincia de Barcelona (51%) así como las habitadas de bajo consumo (46,9%) y las de uso esporádico (51,6%). Sin embargo, los valores absolutos no consideran la población o el tamaño del parque de vivienda de un determinado municipio y, por tanto, sobredimensiona la frecuencia de este tipo de vivienda en las grandes ciudades. Si clasificamos los municipios según si su población supera los 50.000 habitantes, podemos observar que la frecuencia de viviendas con poco uso es mayor en los municipios menos poblados. Esta diferencia es más aparente si consideramos la ratio de viviendas por cada 100 habitantes. A modo de ejemplo, la media de viviendas vacías en los municipios de menos de 50.000 habitantes es de 8 unidades mientras que en las grandes ciudades presentan 3 viviendas. Adicionalmente, aquellos municipios con una población inferior a 10.000 habitantes registran un mayor número de viviendas vacías por cada 100 habitantes (9 unidades). Respecto al último censo de 2011, el decrecimiento más notable se ha producido precisamente en la provincia de Barcelona (-24,6%) mientras que en Girona es donde se producen aumentos más significativos (37,6%), seguido de Tarragona (21,1%) y Lleida (10,2%).

Como consecuencia de la difícil situación de acceso a la vivienda por parte de la población, especialmente en las grandes ciudades, el debate público ha introducido la importancia de movilizar el parque de vivienda vacía como una de las soluciones a rebajar el tensionamiento del mercado y la falta de oferta de vivienda junto al incremento de precios. Analizando el precio medio de venta de las viviendas en los municipios de más de 5.000 habitantes, encontramos que la correlación entre precio medio y viviendas vacías por cada 100 habitantes es ligeramente negativa (-0.33). Cuantas más viviendas vacías por cada 100 habitantes existen, más bajo es el precio medio, refutando a priori la hipótesis de que las viviendas vacías tienen un impacto positivo sobre el precio medio de las viviendas (figura 10). En definitiva, las viviendas vacías en 2021 se encontraban en mayores proporciones en municipios relativamente menos poblados y aquellas viviendas que pertenecen a las tipologías con menor uso (vacías, de bajo consumo o de uso esporádico) se sitúan fundamentalmente en municipios costeros y de montaña, destinos de vacaciones estivales.

En cuanto al tipo de vivienda, generalmente, los municipios que presentan mayores proporciones de viviendas principales se encuentran en las áreas metropolitanas de grandes ciudades. Las viviendas principales constituyen más de tres cuartas partes del total del parque de viviendas en Cataluña mientras que las viviendas secundarias se concentran en municipios de entre 10.000 y 50.000 habitantes.

Coyuntura del Sector. Julio 2023