El Estudio de la Oferta de Vivienda de Nueva Construcción en Cataluña realizada por la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) para 2022 ha incluido un total de 84 municipios de Cataluña, en el que se han censado 928 promociones de obra nueva (87 menos que el año pasado) y un total de 21.796 hogares, de los cuales un 37,5% están a la venta (8.181, un 30% más que el año pasado).
De todos los municipios analizados, el que cuenta con más presencia es el de Barcelona, con un total de 199 promociones y 1.390 viviendas en venta. Seguidamente, los municipios con la mayor cantidad de promociones son Sabadell, Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa y Vilanova i la Geltrú.
De las viviendas en oferta de venta en las promociones analizadas en este estudio, el 25,5% se están finalizadas y el 47,2% se encuentran en diferentes fases de construcción.
Por tipología edificatoria, destacan las viviendas en bloque cerrado, concretamente el 57,9% de las viviendas, mientras que las plurifamiliares de bloque abierto registran un 38%. A más distancia se sitúan las viviendas unifamiliares adosadas (3,8%) y las unifamiliares aisladas (0,4%).
La mayoría de las viviendas incluidas en el estudio 2022 son de obra nueva (93,6%), reduciéndose la rehabilitación integral a un 6,4% (4 décimas menos que 2021), mayoritariamente concentradas en los municipios de la provincia de Barcelona (88,9%) y de forma destacada en el municipio de Barcelona (31,5% del número total de viviendas en venta).
PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS
Los principales tipos en oferta en los municipios catalanes estudiados son las viviendas de 3 dormitorios y 2 baños (45,3%). Con porcentajes menores, pero significativos, se contemplan las viviendas con 2 dormitorios y 2 baños (16,8%), las de 2 habitaciones y 1 baño (12,0%) y las de 4 dormitorios y 2 baños (8,8%).
CUALIDADES Y EQUIPOS
Las cualidades más recurrentes en las viviendas son: la bomba de calor – Frio y calor – (83,6%), la placa de inducción (69,8%), el parquet (62,5%), los armarios empotrados (59,4%), aerotermia (47,3%), la calefacción (42,9%), la placa de cocción vitrocerámica (21,7%) y las placas solares (12,5%). Con respecto a los equipamientos, el más común es el ascensor (91,6%), seguido de cierta distancia por la piscina comunitaria (50,3%), el trastero (48,4%) y la zona ajardinada (37.7%).
SUPERFICIES Y PRECIOS
El promedio de la superficie útil de las viviendas en venta en los municipios estudiados es de 80,7m2, con un precio promedio de 368.809 € (4.532,6 €/m2 útil). Por debajo del precio promedio, a nivel general, están las viviendas de una, de dos y de tres habitaciones. Si el análisis se realiza desde el promedio del precio/m2 útil, por debajo del promedio están las viviendas de 3 y 4 habitaciones.
El 16,8% del conjunto de viviendas en oferta de venta no supera los 210,000 €. Por otro lado, en la banda más alta se encuentra el 9,9% de las viviendas con precios superiores a los 600,000 €. En la figura 3, presentamos un histograma de la distribución de los precios m2 útiles en toda Cataluña, así como el promedio de este indicador por tipología de vivienda. Las viviendas unifamiliares obtienen un promedio de superficie mucho más alta (155,5 m²), así como del precio (515.392 €), pero el m2 útil (3.302€/m2) está por debajo del promedio general, lo que demuestra que el desplazamiento al alza del precio no compensa el de la superficie. Las viviendas plurifamiliares están más cerca de los promedios generales, ya que aportan más influencia sobre éstas, con un promedio de superficie de 77,55 m2, un precio de venta de 362.492 € y un precio de venta por m2 útil de 4.586 €.
CARACTERÍSTICAS DETERMINANTES DE PRECIOS
Con el objetivo de analizar qué características implican un mayor impacto sobre el precio promedio de las viviendas en oferta en 2022, la tabla 2 presenta las correlaciones de las principales cualidades, equipamientos y características con el precio promedio. En particular, se puede observar que, a nivel general, cualidades y equipamiento tienen un impacto significativamente reducido, sin embargo, destacan los valores ligeramente superiores de la placa de inducción, la bomba de calor y el parquet. A pesar de ello, la superficie útil, el número de dormitorios y los baños y lavabos son variables esenciales para determinar los precios promedio.
Si enfocamos el análisis en el número de habitaciones, en la figura 5 mostramos un diagrama de dispersión donde puede observarse una relación obvia: viviendas plurifamiliares con más superficie, generalmente obtienen un precio promedio más alto, pero también el número de viviendas en oferta con más dormitorios aumenta.
En la figura 6, tratamos la relación entre el número de baños y precios promedio de las viviendas en oferta utilizando diagrames de cajas segmentadas por provincia para representar la distribución de precios. Cada caja obtiene una línea en el medio que representa la mediana, y un cuadro que representa el rango intercuartílico (el 25% inferior y el 75% superior de precios promedios).
En general, podemos concluir que a más número de baño más precio promedio. Sin embargo, esta relación es más notable en el caso de las provincias de Tarragona y Lleida, donde las cajas se sitúan relativamente más altas que en el resto de las provincias, corroborando un aumento relativo en un precio más significativo. Sin embargo, en el caso de Barcelona y Girona, los precios están más altos representados por la amplitud de las cajas, por lo que la relación entre el número de baños y el precio promedio no es tan obvia.
COMPARATIVA 2022 – 2021
La superficie promedio de las viviendas para la venta en el 2022 es de 80.7m2, con una disminución del 4.9% en comparación con 2021. Esta disminución se registra en los diferentes tipos de viviendas, con la excepción de los de 5 y más habitaciones, que registra un aumento en la superficie del 7,4%. El precio promedio de la vivienda en venta en los municipios estudiados en Cataluña para 2022 es de 368,809€, un 2% menos que el registrado en 2021. Esta disminución del precio solo se da en el tipo de viviendas de 3 dormitorios (las más numerosas), mientras que, en el resto de las tipologías, el precio aumenta muy ligeramente, entre 0,8%y 2%, excepto las viviendas de 5 y más habitaciones, con un aumento del 5,7%, aunque solo hay 53 unidades registradas. Con respecto al precio por m² útil, en el conjunto de los municipios estudiados, es de 4.533 €, valor que supone un precio más alto del 2,5% en comparación con 2021. Además, se puede apreciar una reducción en el crecimiento anual con respecto al de años anteriores a nivel general del territorio catalán. Finalmente, si comparamos la evolución del precio m2 útil con el IPC en Cataluña, debe tenerse en cuenta que mantenemos mayores crecimientos que el ejercicio de 2022.
Las transacciones de vivienda en España cierran en 2022 con un crecimiento del 14,7%
Las compraventas de viviendas en España suman un total de 649,494 unidades para el 2022, cifras que se remontan a los años anteriores a la crisis financiera de 2008. El crecimiento de las transacciones totales, el 14,7% han sido liderados por compras de segunda mano que representan un aumento de 17,7 % y representan casi el 82% del total.
Aunque el balance del año ha sido muy positivo, los datos de diciembre muestran una reducción en el ritmo de incremento de las transacciones. En particular, los crecimientos interanuales mensuales empezaban el año con crecimientos de más del 30%, mientras que acaban el 2022 con una disminución del 10,2%. Todo indica que los agentes económicos están adoptando una postura más prudente ante los cambios en los costes de financiación del escenario macroeconómico actual.
El número de hipotecas termina en 2022 con un crecimiento anual del 14,8% en Cataluña
El número de hipotecas en Cataluña se cierra en 2022 con un total de 80.767 unidades. Para observar niveles relativamente cercanos, debe ir al 2009 y 2010, cuando se otorgaron más de 94.000 hipotecas. Aunque el saldo del año es positivo, los datos del mes de diciembre nos muestran su estrecha relación con las transacciones, ya que el ritmo del crecimiento interanual también ha disminuido impactando ligeramente para el cálculo del año. Del mismo modo, en términos de los importes de las hipotecas, dada su alta correlación con el número total, también se observa un ligero ajuste a su crecimiento al final del año. A nivel nacional, las cifras tienen un comportamiento similar en Cataluña durante 2022, sumando un total de 463.614 unidades con un crecimiento del 10,9%.
Asimismo, se espera que el aumento en los costes de financiación derivados del contexto macroeconómico actual tenga un impacto menor de lo que esperaría. Esto se debe al hecho de que la mayoría de las concesiones hipotecarias se realizan en base a un tipo de interés fijo (67,02% de las concesiones totales en el 4ºT de 2022) según el Colegio de Registradores de España.
Los costes de construcción comienzan 2023 con un crecimiento anual entre el 8% y 10%
Los costes de construcción por tipo de edificios con datos del primer trimestre de 2023 continúan con aumentos significativos en comparación con 2022, según el Boletín Económico de la Construcción (BEC). Por tipologías, los costes derivados de los edificios plurifamiliares entre medianeras y las unifamiliares de dos plantas entre medianeras se sitúan en 1.547,6€/m2 y 1.305,6€/m2, respectivamente. Con aumentos anuales ligeramente más bajos, las naves industriales y los edificios de oficinas aumentan a 571,9€/m2 y € 1.385,1€/m2 en el primer trimestre de 2023.
El Euribor cierra el primer mes del año al 3,337%
Los bancos centrales mantienen su línea de actuación de endurecimiento de la política monetaria. En la reunión de febrero, el BCE aumentó el tipo de interés en 50 p.b. (situando el tipo depo al 2,5% y el refi al 3.0%). Además, recordó que más allá de los efectos bajos del precio de la energía, la presión de inflación núcleo continúa significativamente persistente, por lo que señaló su intención de aumentarlos al mismo ritmo el próximo mes de marzo. Sin embargo, su homólogo estadounidense, la Reserva Federal (FED), aprobó un aumento de 25 p.b. hasta el intervalo de 4,50% – 4,75%, poniendo de manifiesto la proximidad del final de los aumentos de tipos. Los mercados financieros ya están contribuyendo al inicio de las bajadas de tipos este año en el caso de la FED, y para 2024 por el BCE.
Por su parte, el Euribor, que se utiliza como la referencia principal para establecer la tasa de interés de los préstamos hipotecarios otorgados por las instituciones de crédito españolas, aumenta en enero y se mantiene por encima del 3,3% (supone un aumento de 32 p.b con respecto al mes anterior).
Del mismo modo, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de viviendas libres alcanza el 3,345% en enero y representa un aumento de 23 p.b. con respecto al registro del mes anterior.
