Situación actual del mercado de alquileres

En 2020, en Cataluña, se registraron un total de 135.509 contratos de alquiler, según datos facilitados por las fianzas depositadas en el Incasòl- un 20% inferior al volumen de 2019. De este total, el 75,5% corresponden a contratos de viviendas alquiladas en la provincia de Barcelona mientras que en el otro extremo se encuentra la provincia de Lleida (4,1% del total). La renta media de las viviendas en 2020 se situó en 734,33 €/mes representando prácticamente un mantenimiento anual (-0,1%). En un extremo se encuentra la provincia de Lleida que incrementa un 4,7% la renta media y en el otro extremo, se sitúa la provincia de Barcelona que es la excepción con una ligera disminución anual de la renta del -0,3% ejerciendo una la pequeña presión descendente en los precios.

De este modo, son el Ámbito Metropolitano, que representa el 66% del total de contratos firmados en Cataluña junto con las Comarcas de Girona y el Ámbit territorial del Penedès -los más numerosos en número de contratos de alquiler en Cataluña -, los que tienen una renta media por encima de los 550 €, mientras que es el ámbito Metropolitano, el único que supera la media de renta de Cataluña (842,23 €) y a su vez es el único ámbito que muestra una disminución muy suave de la renta (-0,2%). Contrariamente, el Alt Pirineo y Aran y el ámbito del Ponent, son los que muestran un incremento anual de la renta media más elevado (4,4% y 4,3% respectivamente)). Por comarcas, es la del Barcelonés la que supera los 900 € de renta (912,92 €/mes), seguida del Baix Llobregat (808,23 €), el Garraf (804,99 €), Maresme (748,54 €) y el Vallès Occidental (743,90 €), todas ellas con rentas medias superiores a 700 € y se sitúan dentro de la provincia de Barcelona.

A modo de ejemplo, en toda Cataluña, de los municipios estudiados con más de 20 contratos de alquiler registrados en 2020, son 16 los que registran unas rentas medias de alquiler que superan los 1.000 € mensuales coincidiendo mayoritariamente con municipios de tipología predominante de vivienda unifamiliar, de los que destacan por orden Sant Vicenç de Montalt, Cabrils, Sant Just Desvern, Das, Sant Cugat del Vallès, Alella, Teià, Bolvir, Premià de Dalt, Vallromanes, Tiana, Matadepera, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Martí de Llémena, Castelldefels y Sitges.

BARCELONA

Está claro que el precio de un activo llega hasta la demanda y la oferta encuentra su punto de equilibrio pero una vez analizado el número de contratos, las rentas medias y las rentas por m2 de superficie en la ciudad, se puede afirmar que el problema del mercado de alquiler en Barcelona, ​​no pasa tanto por centralizarlo en el análisis de las rentas elevadas sino en estudiar la evolución del m2, ya que el coste de una renta mensual responde a las características y cualidades de un determinado producto. De este modo, el precio/m2 de renta de una vivienda en la ciudad condal no ha variado mucho en este último año, situándose en 13,89 €/m2/mes en 2020, lo que representa una disminución interanual prácticamente inexistente, del 0,7%, es decir, -0,10 € en comparación con la renta media registrada en 2019. Las variaciones en todos los distritos han sido muy moderadas; mientras que los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi, Gracia y Sant Martí muestran ligeras disminuciones del importe del alquiler por m2 de superficie, el resto muestra suaves incrementos, destacando el más elevado los de Sants-Montjuïc y Sant Andreu (1,1% respectivamente).

Por barrios de la ciudad, los que tienen un mercado de alquiler más activo por encima de los 2.000 contratos al año es únicamente la Vila de Gracia y, por encima de los 1.500 contratos, se encuentran la Sagrada Familia, l’Antiga Esquerra de l’Eixample, la Dreta de l’Eixample i la Nova Esquerra de l’Eixample. En cuanto a las rentas medias de 2020, destacan con incrementos más pronunciados Baró de Viver y Torre Baró por encima del 10% contra los barrios de Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou, Can Peguera y la Clota, con disminuciones en torno al 11%.

En este contexto de presión de la demanda e insuficiencia de la oferta, cabe decir que primeramente sería necesario recuperar la seguridad jurídica con un marco jurídico estable para favorecer la confianza para poder acometer inversiones a largo plazo y propiciar el incremento del parque de viviendas de alquiler, así como incrementar la oferta para ayudar a estabilizar los precios, generando tanto vivienda de alquiler libre como viviendas asequibles y viviendas sociales, que no se consigue con una medida como la ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de viviendas y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Evidentemente, el derecho a una vivienda digna debe ser garantizado por la administración pública con la implicación y colaboración del sector privado, pero con la aprobación de estas medidas el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social, además de adoptar medidas que se muestran contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución.

La inexistencia de un parque público de alquiler es responsabilidad de las administraciones públicas. Habrá que buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. Por ello se hace indispensable adoptar medidas que actúen directamente contra el origen del aumento del precio de renta de la vivienda, que no es otro que la escasez de oferta: no hay vivienda suficiente para abastecer la demanda.

En este sentido, se deberían adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social o de renta limitada suficiente y estable en el tiempo mediante estímulos fiscales de todo tipo (bonificaciones, subvenciones, etc.), y no medidas restrictivas de la libertad de mercado ni penalizadoras.

Tampoco tenemos que ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Si bien en un primer momento puede dar la sensación de que efectivamente el precio de la renta está bajo control, lo cierto es que el transcurso del tiempo conlleva la aparición de problemas de diversa índole que inciden negativamente y provocan una disminución de la oferta, como por ejemplo puedan ser los que afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas y de sus servicios.

Además, hay que recordar las medidas de aplicación de la emergencia habitacional de los grandes tenedores y las medidas de protección para la Covid-19.

Todo ello, sin lugar a duda, producirá una mayor escasez de viviendas y un deterioro de parque inmobiliario, lo que agravará más aún la situación. Es muy importante que, en lugar de trasladar la responsabilidad del sector público al privado, se consiga un gran pacto por la vivienda y el urbanismo que incluya a todas las administraciones, partidos políticos y agentes implicados a desarrollar el parque de viviendas de alquiler asequible deseado con la colaboración público-privada. Sin duda los fondos europeos son una oportunidad para trabajar en este objetivo.

Coyuntura del Sector. Abril 2021