Jueves, 18 de mayo de 2017.
El DOGC del día 22 de febrero, publicó la Ley 3/2017, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos. La ley entrará en vigor el 1 de enero de 2018, excepto algunos apartados de las disposiciones finales segunda, cuarta y sexta, que están vigentes desde el 1 de marzo de 2017; a la vez que se establece la no aplicación inmediata en los contratos concluidos antes de su entrada en vigor.
Para hablar de esta cuestión, se invitó al Sr. Gerard F. Hernández, Socio de Cuatrecasas, que detalló el contenido de la Ley, incidiendo en que se ha optado por una estructura mínima, que puede ser necesario completar más adelante, de forma que el libro sexto se divide, inicialmente, en tres títulos. El texto regula los contratos de compraventa y de permuta, el de cesión de solar o aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura y los de cultivo. En los casos de compraventa, el código tiene en cuenta la capacidad del comprador de un inmueble de hacerse atrás en caso de que el contrato prevea la financiación de la compra por una entidad de crédito y finalmente la entidad no lo conceda. El texto también incorpora de manera detallada la regulación de contratos como el de custodia del territorio, el de integración ganadera, el de alimentos o el de pensión vitalicia.
En relación a las disposiciones generales, se reserva para la regulación de las partes generales de la obligación y del contrato, teniendo en cuenta los principios que informan la contratación que afecta los consumidores. El título segundo se dedica a las fuentes contractuales y tiene que contener los diversos tipos contractuales. Y el título tercero se refiere a las fuentes no contractuales de la obligación.
En la definición del contrato de compraventa se remarca su naturaleza de contrato obligatorio, según el cual el vendedor se obliga a entregar el bien, y el comprador, a pagar el precio, pero sobre todo se destacan dos aspectos básicos del moderno derecho de la compraventa: el bien tiene que ser conforme al contrato, y el vendedor y el comprador se obligan, respectivamente, a transmitir la titularidad del derecho y a recibir el bien.
En las obligaciones del vendedor, que básicamente consisten a entregar el bien, y también sus accesorios y los documentos relacionados, a transmitir la titularidad del derecho y a garantizar que el bien es conforme al contrato. También las obligaciones del comprador, que básicamente son las de pagar el precio y recibir el bien y los documentos relacionados y la regulación unitaria de los llamados remedios del comprador y del vendedor. Los remedios se refieren a las cuestiones del incumplimiento en general y de los vicios materiales y jurídicos del bien. Se fija un plazo de tres años para la extinción de los remedios, a reserva de lo que puedan disponer otras leyes, a contar desde el momento en que se hubieran podido ejercer las acciones o pretensiones de la parte, salvo el caso de carencia de conformidad, en que el cómputo del plazo se inicia en el momento en que el comprador conocía o podía conocer la carencia de conformidad. Además, se incorpora una nueva regulación de la ventaja injusta en el ámbito subjetivo, con el fin de evitar casos claros de abuso de una de las partes hacia la otra.
La Ley regula también el contrato de permuta, como contrato diferente de la compraventa, y el contrato de cesión de solar o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura y se define el concepto de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura. El contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que comporte la facultad de edificar, a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultando de la rehabilitación, requiere, en el momento de formalizarlo, que se identifiquen necesariamente las viviendas, los locales o las otras edificaciones y que se haga la descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios.
En relación a los contratos sobre actividad ajena, regula el contrato de mandato y la gestión de asuntos ajenos, que, a pesar de que no es un contrato, necesita unas reglas para el caso que no sea ratificada. La sección primera se reserva para la regulación de las disposiciones generales relativas a todos los contratos de servicios. Se parte de una idea de servicios en sentido amplio, que puede incluir varios tipos contractuales, como los contratos de obra, de prestación de información y asesoramiento, de diseño, de depósito o de mandato.
Sobre las especialidades de la compraventa de inmuebles el Sr. Hernández señaló las especialidades de la compraventa inmobiliaria incorporadas, que regulan las facultades de dejación para el caso en que el contrato haya incluido una previsión de la financiación del precio por terceros que finalmente queda frustrada. La regulación sobre indicación de la superficie del inmueble pretende mejorar la regla tradicional y aclarar la distinción entre compraventas según el modo de determinación del precio, tanto si se hace por referencia a la cabida, la medida o la superficie del inmueble como si consiste en una cantidad global. En todo caso, se salva la posibilidad que el contrato establezca que las partes se han querido apartar de la regla legal, que es claramente dispositiva. Se constituye y regula el régimen jurídico de una comunidad específica en los casos de compraventa de una vivienda, un local u otro elemento de un edificio en construcción y rehabilitación. Se regula de manera ponderada la condición resolutoria explícita.
La segunda parte de la sesión estuvo a cargo de la Sra. Magda Dalmau, Directora de la Delegación Nordest, Cataluña y Baleares de Asefa Seguros y Reaseguros que explicó el afianzamiento de las cantidades por anticipado y otras coberturas aseguradoras para el sector promotor constructor y patrimonialista.
Explico que el nuevo texto legal entró en vigor el primero de enero de 2016 derogando la Ley 57/68 y resto de normativa anterior, obligando a garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades anticipadas mediante seguro de caución o aval bancario para el caso que la construcción no se inicie o no se entregue en el plazo convenido con algunos requisitos: percibir estas cantidades a través de una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondo del promotor; que la entidad de crédito tendrá que exigir la constitución de la garantía bajo su responsabilidad; y que el promotor (tomador) subscribirá una póliza individual por cada adquirente (asegurado). La póliza individual no tiene carácter ejecutivo y se elimina la dualidad existente con la póliza de afianzamiento colectivo.
Asimismo, precisó que legisla la información que tienen que contener los contratos de compra-venta: referencia al cumplimiento de la obligación, referencia a la compañía de seguros y/o entidad financiera. En cuando a la publicidad de la promoción, indicó que tendrá que constar quién avala las cantidades anticipadas y la entidad financiera donde se encuentra abierta la cuenta corriendo especial. También que en caso de reclamación será imprescindible el requerimiento fehaciente de devolución al promotor, y en cuanto a la subrogación del asegurador frente al promotor remarcó la imposibilidad de alienación de la vivienda por el promotor si antes no se ha resarcido al asegurador por la indemnización satisfecha al asegurado.
La sesión estuvo presentada por el Sr. Josep Diera. Secretario General Técnico de la Asociación de Promotores de Cataluña que es va encarga de ir introduciendo a los ponentes y los cuestiones que suscitaron mayor interés por los representantes de las empresas promotoras asistentes al acto.
