7 mayo 2014
Economía, demografía, demanda y oferta disponible. Estos son los grandes temas que se presentaron en una nueva sesión de Habitatge i Futurpara averiguar si realmente estamos, o no, ante un incipiente cambio de ciclo.
Respecto de la economía, el catedrático de la UB, Guillem López-Casasnovas, explicó qué era el entorno económico financiero y sus condicionantes haciendo mención a dos consideraciones previas: que la nueva fiscalidad para la vivienda sea lo más racional posible y que los cambios legislativos sirvan como palanca de crecimiento futuro.
A nivel macroeconómico manifestó que los principales indicadores eran muy bajos: la confianza de los consumidores y de la industria, el volumen de las exportaciones, el ahorro financiero limpio, la carga financiera, el ratio de endeudamiento, la distribución del crédito… etc. precisando que había que romper las bases financieras del país para remontar la actual coyuntura.
Entiende que una serie de datos que dificultan la recuperación efectiva de la economía y del país. Datos como la deuda de las familias en una situación de insolvencia creciente, que el 40% de las empresas no generan suficientes recursos antes de impuestos para poder sufragar los costes financieros de su deuda, que las entidades financieras están contaminadas por los ratings soberanos con ratios de morosidad agravados por la carencia de crédito. Incidió en que las posibles soluciones tendrían que venir de fuera, tanto por parte del BCE cómo por la compra de bonos por parte de países emergentes.
Precisó que la economía había crecido un 0,4% entre diciembre y marzo pero que en este periodo habían bajado las exportaciones, dato neutralizado por un volumen de las importaciones más pequeñas circunstancia que hace que la aportación del saldo resultante al crecimiento, la mitad venga por este hecho. También señaló que el déficit del 2013 es del 6,6%, pero que el año presupuestario se cerró el 24 de noviembre, por lo cual aportó crecimiento al primer trimestre de 2014 por la vía de un mayor gasto público.
Dicho todo esto, la conclusión es que de momento no se pueden echar las campanas al vuelo, que las condiciones actuales no sueño todavía suficientes y que hay que aprovechar los cambios legislativos que se preparan por que sirvan de enseres por un futuro mejor.
En cuanto a la demanda potencial, Albert Terrones, del Observatorio de la Vivienda de la Diputación de Barcelona indicó que los municipios muestran –a grandes rasgos–, una estructura dual en relación a las edades de la población. Mientras que los municipios más cercanos al casco urbano el porcentaje de población joven es superior (favoreciendo la demanda de primera vivienda) a las coronas más alejadas predomina las franjas de edad relacionadas más con la vivienda de mejora.
También se observa un sutil cambio de tendencia en relación a los flujos de movilidad residencial entre municipios. En época de bonanza económica, Barcelona y los municipios que lo rodean expulsaban demanda debido de principalmente con este fin precio y la carencia de oferta hacia los municipios de la periferia. Con los últimos datos disponibles se apunta hacia una menor intensidad y hacia una incipiente tendencia recentralizadora de la movilidad residencial entre municipios a la provincia de Barcelona, sobre todo perceptible en la inmigración interior.
En relación a las características de la oferta de vivienda de nueva construcción, Miquel Flamarich, socio-director de BCF Consultores, explicó que la superficie más recurrente en las viviendas está situada en la franja entre los 70 y 80m² (16,8%), seguidos de la de 80-90 m² (15,9%). A la vez señaló que los datos expresan una cierta correlación entre las variables “precio vivienda” y “número de dormitorios”, de tal manera que cuántos más dormitorios tiene en disposición la vivienda, mayor es su precio de venta.El 41,5% del conjunto de viviendas en oferta de venta no supera los 210.000€, entre estas viviendas se sitúan el 75,9% de los de 1 dormitorio y el 62,3% de los de 2 dormitorios. En la banda más alta se localiza el 4,2% de viviendas con precios superiores a los 600.000€, entre los cuales se localiza el 72,6% de los de 5 o más dormitorios.
La Mesa Redonda que sirvió para cerrar la sesión contó con la participación de Antoni Sorolla, Presidente del AVS de Cataluña; EduardBrull, Consejero Delegado del Grupo Calidad; y Francisco Pérez, Director General de Vértix, moderando el debate XavierVilajoana, Vicepresidente de la APCE.
Francisco Pérez manifestó que con crisis o sin el sector siempre existirá mientras los productos inmobiliarios se pongan a precio e hizo una crítica en relación a que la totalidad de la normativa adoptada en los últimos años repercute en los costes finales de los productos en un mercado que estimó pequeño.
EduardBrull indicó que la vivienda de protección oficial requiere un cambio radical para reinventarlo y que el alquiler tiene que ser una alternativa viable lo cual representa establecer un nuevo modelo si el que se quiere se potenciarlo teniendo cuenta la coyuntura económica que planeará sobre las familias los próximos años.
Antoni Sorolla, por su parte, hizo mención a que la ciudad de Barcelona requiere de un tipo de vivienda social diferente pero que muchas de las ordenanzas municipales lo impiden, que la normativa es demasiado estricta en muchas cosas y que, por eso la HPO ha desaparecido echando de menos, además, una buena gestión de los precios.
Antes de comenzar la sesión, Lluís Marsá, Presidente de la Asociación de Promotores de Barcelona, en la presentación de la misma, hizo una introducción señalando que todo hacía pensar que la economía catalana va consolidando su recuperación. Si finalmente esta situación se confirma el mercado podría empezar a estabilizarse tanto en ventas como en precios, lo cual permitiría acelerar el proceso de absorción del stock, precisando que esta esperada reducción del stock no será homogénea a todos los municipios y zonas del territorio.
Quiso incidir también en que el sector de la vivienda muestra síntomas incipientes de recuperación desde hace unos cuántos meses, pero que la demanda no volverá a mostrar el crecimiento desproporcionado de los años del “boom” y que la actividad promotora tiene que atravesar todavía una etapa de ciertas dificultades.
