Jueves, 22 de febrero de 2018.
La segunda sesión del año fue en esta oportunidad una conferencia a cargo de José García-Montalvo, catedrático del departamento de Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, articulista, conferenciante y autor del libro “De la quimera inmobiliaria al colapso financiero”, publicado en 2008.
La moraleja del contenido de la conferencia bien podría ser que “el inmobiliario está en fase de normalización, pero hay que estar atentos para no tropezar”. García-Montalvo estructuró su intervención en dos líneas: la descripción del actual ciclo económico y la situación del mercado de la vivienda, siendo esté segundo apartado consecuencia del primero. Señaló que la economía española se estaba sorprendentemente recuperando con una tasa de crecimiento de las más altas de toda la zona euro (por encima del 3%) y que, para el actual ejercicio su inercia potencia el ciclo económico que estamos viviendo. Se refirió y argumentó como el crecimiento del consumo (entre el 2 y el 3%) sostiene en gran parte el crecimiento del PIB, lo que ha permitido ganar en competitividad, aunque “esta es una situación que no se puede mantener indefinidamente”, precisó.
Sobre la vivienda se refirió en primer lugar al esfuerzo económico que deben hacer las familias para acceder a una en propiedad. ¿Son los precios actuales ya adecuados a la capacidad económica de las familias?, se preguntó. La respuesta es que todavía no. La ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible sigue siendo elevada (6,3 años de renta para comprar una vivienda media), pues aunque los precios han caído bastante, la renta disponible de las familias también ha caído en los últimos años impidiendo que el indicador vuelva a la normalidad (entorno a los 4 o 4,5 años). Pero el ajuste futuro podría producirse fundamentalmente por el aumento de la renta de las familias, siempre que no se produzca un accidente que haga variar la recuperación de la economía.
Más adelante ahondó en la cuestión de la expansión del sector y si hay o no “burbuja inmobiliaria”. Indicó que, como ya sucediera en la época de la burbuja, tenemos un efecto de amplificación del incremento de los precios por la publicación de noticias sobre distintos índices de precios que se refieren al mismo periodo. La realidad actual del sector inmobiliario es muy diferente. “Es cierto –dijo-, que muchos indicadores del sector crecen a dos dígitos pero parece que la industria inmobiliaria simplemente está retornando a la normalidad tras unos años de bajísima actividad”.
Abundó en que nos encontramos en un cambio de ciclo en que el stock del crédito continúa cayendo al 2,9%, que el endeudamiento de las familias es menor, y que si entre 2004 y 2007 todos los precios de las viviendas crecían en todas partes en la actualidad la evolución de estos precios está dicotomizada y que sólo se da con motivo de la evolución selectiva de los mismos, sin que ello quiera decir que estamos ante una “burbuja del alquiler” como se ha venido especulando.
Lo cierto es que esta situación es que el alquiler va a vivir un aumento imparable, no en cuanto al precio, ya que “el precio tiene un límite que son los salarios”. Dijo también que lo que falta es un parque de vivienda de alquiler en número y profesionalidad de la su gestión, además de un cambio sociológico de la sociedad en su conjunto. Argumentó que esto va a ser así dado que el alquiler puede proporcionar un rendimiento del 6% o 6,5% con lo que justifica el valor actual de la vivienda.
Se refirió también a la coincidencia de la inestabilidad política del último trimestre del pasado año en la caída de precios, que fijó entre el 1,4% y el 1,8%, que la evolución del crédito sigue al alza y el importe del crédito en el stock-vivienda había caído un 3%. Sobre el suelo afirmo que no tenía relación alguna el precio de la vivienda con la cantidad de suelo disponible ya que “el precio se fija a partir del precio de la vivienda, y no al revés”, aunque reconoció que las expectativas se actualizan a una velocidad alarmante.
Para terminar, señaló que el stock acumulado de vivienda pendiente de venta se había reducido pasando de las 649.000 que había en 2009 a las 491.500 de 2016 (último dato facilitado por el Ministerio de Fomento) e incidió en que la presencia de los “servicers” inmobiliarios, los banco y las nuevas compañías promotoras, que disponen de una cantidad importante de suelo, propiciaran un aumento de la producción de nuevas viviendas en los próximos años, de igual forma que la Sareb y los bancos estarán presentes en el 20% del total de transacciones.
