Miércoles, 18 de noviembre de 2015.
La sesión del Aula Inmobiliaria en esta oportunidad estuvo destinada a explicar los contenidos de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, por un lado, y las modificaciones de la LOE en relación a la percepción de las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción, contenidas el la Ley de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, por otro lado. Explicó la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro el Sr. Rafael Arnaiz, Registrador de la Propiedad, mientras que las modificaciones de la LOE fueron glosadas por el Sr. Luis Alfonso Fernández, socio de HoganLovells International y por la Sra. Eva Lozano, Directora del departamento de Caución de ASEFA. Moderó la reunión, el Sr. Martin-Carlos Llarás, vicepresidente de la Asociación de Promotores de Barcelona.
Sobre la Ley Hipotecaria y del Catastro el ponente indicó que su finalidad principal no es otra que velar y aumentar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y la simplificación de la tramitación administrativa, mediante una mayor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Precisó que el campo de las duplicidades administrativas es amplio y no es difícil encontrar aspectos en los cuales puede mejorarse la coordinación entre diferentes instituciones públicas, entre ellas, el Catastro y el Registro de la Propiedad, que son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, sin embargo, recaen sobre un mismo ámbito: el inmobiliario. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.
Esta necesidad ha sido perseguida desde hace años y numerosos han sido los intentos realizados para conseguirlo. Pero no es hasta la publicación de la Ley 13/1996 sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social, cuando se empezaron a asentar los primeros pilares para la efectiva coordinación, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información y al incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable.
Esta Ley fue complementada en el ámbito hipotecario por la publicación del Real Decreto 1093/1997 por el cual se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. La aprobación de la Ley 48/2002, del Catastro Inmobiliario, supuso un nuevo avance en el ámbito de la colaboración y el intercambio de información, recogiendo el establecido en la legislación anterior, estableciendo la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, para facilitar que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.
A pesar de que, desde entonces, el Registro remite datos al Catastro, hasta ahora no existía una conexión que posibilitara un intercambio bidireccional de información para permitir la necesaria coordinación entre los dos estamentos Existen supuestos en los cuales, por el carácter voluntario de la inscripción, para llevarse a cabo operaciones registrales o de alteración catastral sin que exista esta comunicación, o por otras causas, se producen situaciones de divergencia. Tampoco existía un procedimiento de coordinación que permita la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.
Así, pues, señaló Rafael Arnaiz, la finalidad de esta Ley “es conseguir la buena coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interacción entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica geo-referenciada de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa”.
Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la cual proyecta sus efectos. A su vez, para el Catastro es substantivo conocer y reflejar en su cartografía todas aquellas modificaciones registrales que se produzcan en las fincas como consecuencia deun hecho, negocio o acto jurídico.
Señaló también, con una exposición un tanto crítica de la norma, que tal coordinación debe realizarse a través del uso de procedimientos ágiles pero, al mismo tiempo, con las suficientes garantías jurídicas para los posibles afectados, a través de procedimientos que eviten cualquier situación de indefensión. Incluso, desde el punto de vista de la ciudadanía ésta se verá beneficiada por una simplificación administrativa en sus relaciones con ambas institucionesevitando duplicidades sobre la descripción de los inmuebles.
A pesar de todo, incidió en que todo este proceso no está exento de problemas, señalando a modo de ejemplo el caso del Libro del Edificio, del que habla el artículo 202 de la nueva Ley. “¿Cómo incorporar el contenido del Libro de Edificio (aportado en CD o DVD) en un soporte de papel como son los libros registrales? Podría guardarse en archivos aparte pero… ¿este nuevo archivo registral es Registro o no?”.. Dejó la respuesta en el aire aduciendo que, sin duda, el legislador se había anticipado.
La segunda ponencia abordó la cuestión de la modificación de la LOE contenida en la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidadesaseguradoras y reaseguradoras. Esta Ley responde ala necesidad de incorporar el Derecho comunitario a nuestro ordenamiento jurídico adaptándolo al nuevo marconormativo del sector asegurador.
En su intervención Luis Alfonso Fernández explicó que “la Ley tiene por objeto la regulación y supervisión de la actividad aseguradora y reaseguradora privada, comprendiendo las condiciones de acceso y el régimen de solvencia, saneamiento y liquidación de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, con la finalidad de proteger los derechos de los tomadores, asegurados y beneficiarios, así como la promoción de los estándares de transparencia y el desarrollo adecuado de la actividad aseguradora”.
La DisposiciónFinal Tercera de la Ley introduce modificaciones en el artículo19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación conlas garantías por vicios y defectos en la construcción y en suDisposición Adicional Primera por lo que se refiere a la percepciónde cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Indicó que todos los promotores, incluyendo comunidades de propietarios y cooperativas, deberán cumplir dos condiciones: garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades anticipadas mediante seguro de caución o aval y percibir esas cantidades a través de una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor. A continuación detalló las características del seguro de caución y las condiciones del aval, así como los requisitos del contrato.
Por su parte, Eva Lozano detalló en primer lugar la evolución de la jurisprudencia en relación a las variaciones legislativas que se han producido en esta materia. Precisó que, desde hace algunos años, los jueces habían ejercido una protección especial sobre el comprador para lo cual, entendiendo la dificultad de concretar una fecha exacta para la terminación de una obra, las aseguradoras habían optado por alargar entre 6 y 9 meses la concreción de dicha fecha a fin de cubrir cualquier contingencia respecto de la finalización de la obra.
Pormenorizó también detalladamente las condiciones de las nuevas pólizas individuales a nivel de coberturas, así como lo que llamo “compromiso con el promotor” como condición previa a la concesión de la póliza individual.
