Dijous, 18 de maig de 2017.
El DOGC del dia 22 de febrer, va publicar la Llei 3/2017, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes. La llei entrarà en vigor l’1 de gener de 2018, excepte alguns apartats de les disposicions finals segona, quarta i sisena, que estan vigents des de l’1 de març de 2017; alhora que s’estableix la no aplicació immediata als contractes conclosos abans de la seva entrada en vigor.
Per parlar d’aquesta qüestió, es va convidar al Sr. Gerard F. Hernández, Soci de Cuatrecasas, que va detallar el contingut de la Llei, incidint en que s’ha optat per una estructura mínima, que pot ésser necessari de completar més endavant, de manera que el llibre sisè es divideix, inicialment, en tres títols. El text regula els contractes de compravenda i de permuta, el de cessió de solar o aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura i els de conreu. En els casos de compravenda, el codi té en compte la capacitat del comprador d’un immoble de fer-se enrere en cas que el contracte prevegi el finançament de la compra per una entitat de crèdit i finalment l’entitat no el concedeixi. El text també incorpora de manera detallada la regulació de contractes com el de custòdia del territori, el d’integració ramadera, el d’aliments o el de pensió vitalícia.
En relació a les disposicions generals, es reserva per a la regulació de les parts generals de l’obligació i del contracte, tenint en compte els principis que informen la contractació que afecta els consumidors. El títol segon es dedica a les fonts contractuals i ha de contenir els diversos tipus contractuals. I el títol tercer es refereix a les fonts no contractuals de l’obligació.
En la definició del contracte de compravenda es remarca la seva naturalesa de contracte obligatori, segons el qual el venedor s’obliga a lliurar el bé, i el comprador, a pagar el preu, però sobretot es destaquen dos trets bàsics del modern dret de la compravenda: el bé ha d’ésser conforme al contracte, i el venedor i el comprador s’obliguen, respectivament, a transmetre la titularitat del dret i a rebre el bé.
Es les obligacions del venedor, que bàsicament consisteixen a lliurar el bé, i també els seus accessoris i els documents relacionats, a transmetre la titularitat del dret i a garantir que el bé és conforme al contracte. També les obligacions del comprador, que bàsicament són les de pagar el preu i rebre el bé i els documents relacionats i la regulació unitària dels anomenats remeis del comprador i del venedor. Els remeis es refereixen a les qüestions de l’incompliment en general i dels vicis materials i jurídics del bé. Es fixa un termini de tres anys per a la extinció dels remeis, a reserva del que puguin disposar altres lleis, a comptar del moment en què s’haguessin pogut exercir les accions o pretensions de la part, llevat del cas de manca de conformitat, en què el còmput del termini s’inicia en el moment en què el comprador coneixia o podia conèixer la manca de conformitat. A més, s’incorpora una nova regulació de l’avantatge injust en l’àmbit subjectiu, amb la finalitat d’evitar casos clars d’abús d’una de les parts envers l’altra.
La Llei regula també el contracte de permuta, com a contracte diferent de la compravenda i el contracte de cessió de solar o d’aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura i es defineix el concepte de cessió de finca o d’aprofitament urbanístic a canvi de construcció futura. El contracte de cessió de la propietat d’una finca, del dret d’aprofitament urbanístic o de qualsevol dret real que comporti la facultat d’edificar, a canvi de l’adjudicació d’una construcció futura o resultant de la rehabilitació, requereix, en el moment de formalitzar-lo, que s’identifiquin necessàriament els habitatges, els locals o les altres edificacions i que se’n faci la descripció d’acord amb la normativa de la propietat horitzontal, indicant-ne cada un dels adjudicataris.
En relació als contractes sobre activitat aliena, regula el contracte de mandat i la gestió d’afers aliens, que, tot i que no és un contracte, necessita unes regles per al cas que no sigui ratificada. La secció primera es reserva per a la regulació de les disposicions generals relatives a tots els contractes de serveis. Es parteix d’una idea de serveis en sentit ampli, que pot incloure diversos tipus contractuals, com els contractes d’obra, de prestació d’informació i assessorament, de disseny, de dipòsit o de mandat.
Sobre les especialitats de la compravenda d’immobles el Sr. Hernández va senyalar les especialitats de la compravenda immobiliària incorporades, que regulen les facultats de desistiment per al cas en què el contracte hagi inclòs una previsió del finançament del preu per tercers que finalment queda frustrada. La regulació sobre indicació de la superfície de l’immoble pretén millorar la regla tradicional i aclarir la distinció entre compravendes segons el mode de determinació del preu, tant si es fa per referència a la cabuda, la mesura o la superfície de l’immoble com si consisteix en una quantitat global. En tot cas, se salva la possibilitat que el contracte estableixi que les parts s’han volgut apartar de la regla legal, que és clarament dispositiva. Es constitueix i regula el règim jurídic d’una comunitat específica en els casos de compravenda d’un habitatge, un local o un altre element d’un edifici en construcció i rehabilitació. Es regula de manera ponderada la condició resolutòria explícita.
La segona part de la sessió va estar a càrrec de la Sra. Magda Dalmau, Directora de la Delegació Nordest, Catalunya i Balears d’Asefa Seguros y Reaseguros que va explicar el fiançament de les quantitats a compte i altres cobertures asseguradores per al sector promotor constructor i patrimonialista.
Explico que el nou text legal va entrar en vigor el primer de gener de 2016 derogant la Llei 57/68 i resta de normativa anterior, obligant a garantir, des de l’obtenció de la llicència d’edificació, la devolució de les quantitats anticipades mitjançant segur de caució o aval bancari per al cas que la construcció no s’iniciï o no es lliuri en el termini convingut amb alguns requisits: percebre aquestes quantitats a través d’un compte especial, amb separació de qualsevol altra classe de fons del promotor; que l’entitat de crèdit haurà d’exigir la constitució de la garantia sota la seva responsabilitat; i que el promotor (prenedor) subscriurà una pòlissa individual per cada adquirent (assegurat). La pòlissa individual no té caràcter executiu i s’elimina la dualitat existent amb la pòlissa de fiançament col·lectiu.
Així mateix, va precisar que legisla la informació que han de contenir els contractes de compra-venda: referència al compliment de l’obligació, referència a la companyia d’assegurances i/o entitat financera. En quan a la publicitat de la promoció, va indicar que haurà de constar qui avala les quantitats anticipades i l’entitat financera on es troba oberta el compte corrent especial. També que en cas de reclamació serà imprescindible el requeriment fefaent de devolució al promotor, i quant a la subrogació de l’assegurador enfront del promotor va remarcar la impossibilitat d’alienació de l’habitatge pel promotor si abans no s’ha rescabalat a l’assegurador per la indemnització satisfeta a l’assegurat.
La sessió va estar presentada pel Sr. Josep Donés. Secretari General Tècnic de l’Associació de Promotors de Catalunya que és va encarrega d’anar introduint als ponents i els qüestions que van suscitar major interès pels representants dels empreses promotores assistents a l’acte.
