Dijous, 22 de febrer de 2018.
La segona sessió de l’any va ser en aquesta oportunitat una conferència a càrrec de José García-Montalvo, catedràtic del departament d’Economia i Empresa de la Universitat Pompeu Fabra de Barcelona, articulista, conferenciant i autor del llibre “De la quimera immobiliària al col·lapse financer” publicat l’any 2008.
El titular del contingut de la conferència bé podria ser que “l’immobiliari està en fase de normalització, però cal estar atents per no ensopegar”. García-Montalvo va estructurar la seva intervenció en dues línies: la descripció de l’actual cicle econòmic i la situació del mercat de l’habitatge, sent aquest segon apartat conseqüència del primer. Va assenyalar que l’economia espanyola s’estava sorprenentment recuperant amb una taxa de creixement de les més altes de tota la zona euro (per sobre del 3%) i que, per a l’actual exercici la seva inèrcia potencia el cicle econòmic que estem vivint. Es va referir i va argumentar com el creixement del consum (entre el 2 i el 3%) sosté en gran part el creixement del PIB, la qual cosa ha permès guanyar en competitivitat, encara que “aquesta és una situació que no es pot mantenir indefinidament”, va precisar.
Sobre l’habitatge es va referir en primer lloc a l’esforç econòmic que han de fer les famílies per accedir a una en propietat. Són els preus actuals ja adequats a la capacitat econòmica de les famílies?, es va preguntar. La resposta és que encara no. La ràtio del preu de l’habitatge sobre la renda familiar disponible segueix sent elevada (6,3 anys de renda per comprar un habitatge mitjà); i encara que els preus han caigut bastant, la renda disponible de les famílies també ha caigut en els últims anys impedint que l’indicador torni a la normalitat (entorn als 4 o 4,5 anys). Però l’ajust futur podria produir-se fonamentalment per l’augment de la renda de les famílies, sempre que no es produeixi un accident que faci variar la recuperació de l’economia.
Més endavant va aprofundir en la qüestió de l’expansió del sector i si hi ha o no “bombolla immobiliària”. Va indicar que, com ja succeís en l’època de la bombolla, tenim un efecte d’amplificació de l’increment dels preus per la publicació de notícies sobre diferents índexs de preus que es refereixen al mateix període. La realitat actual del sector immobiliari és molt diferent. “És cert –va dir-, que molts indicadors del sector creixen a dos dígits però sembla que la indústria immobiliària simplement està retornant a la normalitat després d’uns anys de bajísima activitat”.
Més endavant va explicar que ens trobem en un canvi de cicle en què l’estoc del crèdit continua caient al 2,9%, que l’endeutament de les famílies és menor, i que si entre 2004 i 2007 tots els preus dels habitatges creixien a tot arreu en l’actualitat l’evolució d’aquests preus està dicotomitzada i que només es dóna amb motiu de l’evolució selectiva dels mateixos, sense que això vulgui dir que estem davant una “bombolla del lloguer” com s’ha vingut especulant.
La veritat és que aquesta situació és que el lloguer va a viure un augment imparable, no quant al preu, ja que “el preu té un límit que són els salaris”. Va dir també que el que mancada és un parc d’habitatge de lloguer en nombre i professionalitat de la seva gestió, a més d’un canvi sociològic de la societat en el seu conjunt. Va argumentar que això va a ser així atès que el lloguer pot proporcionar un rendiment del 6% o 6,5% amb el que justifica el valor actual de l’habitatge.
Es va referir també a la coincidència de la inestabilitat política de l’últim trimestre del passat any en la caiguda de preus, que va fixar entre l’1,4% i l’1,8%, que l’evolució del crèdit segueix a l’alça i l’import del crèdit en l’estoc-habitatge havia caigut un 3%. Sobre el sòl va afirmar que no tenia cap relació el preu de l’habitatge amb la quantitat de sòl disponible ja que “el preu es fixa a partir del preu de l’habitatge, i no a l’inrevés”, encara que va reconèixer que les expectatives s’actualitzen a una velocitat alarmant.
Per acabar, va assenyalar que l’estoc acumulat d’habitatge pendent de venda s’havia reduït passant de les 649.000 que hi havia en 2009 a les 491.500 de 2016 (última dada facilitat pel Ministeri de Foment) i va incidir que la presència dels “servicers” immobiliaris, els banc i les noves companyies promotores, que disposen d’una quantitat important de sòl, propiciessin un augment de la producció de nous habitatges en els propers anys, d’igual forma que la Sareb i els bancs estaran presents en el 20% del total de transaccions.
