Dimecres, 18 de novembre de 2015.
La sessió de l’Aula Immobiliària en aquesta oportunitat va estar destinada a explicar els continguts de la reforma de la Llei Hipotecària i del Cadastre, d’una banda, i les modificacions de la LOE en relació a la percepció de les quantitats lliurades a compte durant la construcció, contingudes el la Llei d’ordenació, supervisió i solvència de les entitats asseguradores i reaseguradores, d’altra banda. Va explicar la reforma de la Llei Hipotecària i del Cadastre el Sr. Rafael Arnaiz, Registrador de la Propietat, mentre que les modificacions de la LOE van ser glossades pel Sr. Luis Alfonso Fernández, soci d’HoganLovellsInternational i per la Sra. Eva Lozano, Directora del departament de Caució d’ASEFA. Va moderar la reunió, el Sr. Martin-Carles Llaràs, vicepresident de l’Associació de Promotors de Barcelona.
Sobre la Llei Hipotecària i del Cadastre el ponent va indicar que la seva finalitat principal no és una altra que vetllar i augmentar la seguretat jurídica en el tràfic immobiliari i la simplificació de la tramitació administrativa, mitjançant una major coordinació entre el Cadastre i el Registre de la Propietat.
Va precisar que el camp de les duplicitats administratives és ampli i no és difícil trobar aspectes en els quals pot millorar-se la coordinació entre diferents institucions públiques, entre elles, el Cadastre i el Registre de la Propietat, que són institucions de naturalesa i competències diferenciades que, no obstant això, recauen sobre un mateix àmbit: l’immobiliari. La coordinació de la informació existent en ambdues institucions resulta indispensable per a una millor identificació dels immobles i una més adequada prestació de serveis a ciutadans i Administracions.
Aquesta necessitat ha estat perseguida des de fa anys i nombrosos han estat els intents realitzats per aconseguir-ho. Però no és fins a la publicació de la Llei 13/1996 sobre mesures fiscals, administratives i d’ordre social, quan es van començar a assentar els primers pilars per a l’efectiva coordinació, introduint la referència cadastral com a element d’identificació i intercanvi d’informació i en incorporar la certificació cadastral descriptiva i gràfica com a requisit indispensable.
Aquesta Llei va ser complementada en l’àmbit hipotecari per la publicació del Reial Decret 1093/1997 pel qual es van aprovar les normes complementàries al Reglament per a l’execució de la Llei Hipotecària sobre inscripció en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística. L’aprovació de la Llei 48/2002, del Cadastre Immobiliari, va suposar un nou avanç en l’àmbit de la col·laboració i l’intercanvi d’informació, recollint el contingut de la legislació anterior, establint la col·laboració del Cadastre amb el Registre de la Propietat en l’exercici de les seves respectives funcions i competències, per facilitar que la cartografia cadastral serveixi per a la identificació de les finques en el Registre de la Propietat.
A pesar que, des de llavors, el Registre remet dades al Cadastre, fins ara no existia una connexió que possibilités un intercanvi bidireccional d’informació per permetre la necessària coordinació entre els dos estaments Existeixen supòsits en els que, pel caràcter voluntari de la inscripció, per dur a terme operacions registrals o d’alteració cadastral sense que existeixi aquesta comunicació, o per altres causes, es produeixen situacions de divergència. Tampoc existia un procediment de coordinació que permeti la resolució de discrepàncies entre el Registre i el Cadastre en la descripció dels béns immobles.
Així, doncs, va assenyalar Rafael Arnaiz, la finalitat d’aquesta Llei “és aconseguir la bona coordinació Cadastre-Registre, amb els elements tecnològics avui disponibles, a través d’un fluid intercanvi segur de dades entre ambdues institucions, potenciant la interacció entre elles i dotant al procediment d’un marc normatiu adequat, i així d’un major grau d’encert en la representació gràfica geo-referenciada dels immobles, incrementant la seguretat jurídica en el tràfic immobiliari i simplificant la tramitació administrativa”.
Des del punt de vista econòmic i de la seguretat jurídica és essencial per al Registre determinar amb la major exactitud possible la porció de terreny sobre la qual projecta els seus efectes. Alhora, pel Cadastre és substantiu conèixer i reflectir en la seva cartografia totes aquelles modificacions registrals que es produeixin en les finques com a conseqüència d’un fet, negoci o acte jurídic.
Va assenyalar també, amb una exposició una mica crítica de la norma, que tal coordinació ha de realitzar-se a través de l’ús de procediments àgils però, al mateix temps, amb les suficients garanties jurídiques per als possibles afectats, a través de procediments que evitin qualsevol situació d’indefensió. Fins i tot, des del punt de vista de la ciutadania, es veurà beneficiada per una simplificació administrativa en les seves relacions amb ambdues institucions evitant duplicitats sobre la descripció dels immobles.
Malgrat tot, va incidir que tot aquest procés no està exempt de problemes, assenyalant a manera d’exemple el cas del Llibre de l’Edifici, del que parla l’article 202 de la nova Llei. “Com incorporar el contingut del Llibre d’Edifici (aportat en CD o DVD) en un suport de paper com són els llibres registrals? Podria guardar-se en arxius apart però… aquest nou arxiu registral és Registre o no?”.. Va deixar la resposta en l’aire adduint que, sens dubte, el legislador s’havia anticipat.
La segona ponència va abordar la qüestió de la modificació de la LOE continguda en la Llei 20/2015, d’ordenació, supervisió i solvència de les entitats asseguradores i reaseguradores. Aquesta Llei respon a la necessitat d’incorporar el Dret comunitari al nostre ordenament jurídic adaptant-ho al nou marc normatiu del sector assegurador.
En la seva intervenció Luis Alfonso Fernández va explicar que “la Llei té per objecte la regulació i supervisió de l’activitat asseguradora i reaseguradora privada, comprenent les condicions d’accés i el règim de solvència, sanejament i liquidació de les entitats asseguradores i reaseguradores, amb la finalitat de protegir els drets dels prenedors, assegurats i beneficiaris, així com la promoció dels estàndards de transparència i el desenvolupament adequat de l’activitat asseguradora”.
La Disposició Final Tercera de la Llei introdueix modificacions en l’article 19 de la Llei d’Ordenació de l’Edificació, en relació amb les garanties per vicis i defectes en la construcció i en la seva Disposició Addicional Primera pel que es refereix a la percepció de quantitats a compte del preu durant la construcció. Va indicar que tots els promotors, incloent comunitats de propietaris i cooperatives, hauran de complir dues condicions: garantir, des de l’obtenció de la llicència d’edificació, la devolució de les quantitats anticipades mitjançant una assegurança de caució o aval i percebre aquestes quantitats a través d’un compte especial, amb separació de qualsevol altra classe de fons del promotor. A continuació va detallar les característiques de l’assegurança de caució i les condicions de l’aval, així com els requisits del contracte.
Per la seva banda, Eva Lozano va detallar en primer lloc l’evolució de la jurisprudència en relació a les variacions legislatives que s’han produït en aquesta matèria. Va precisar que, des de fa alguns anys, els jutges havien exercit una protecció especial sobre el comprador per a això, entenent la dificultat de concretar una data exacta per a la terminació d’una obra, les asseguradores havien optat per allargar entre 6 i 9 mesos la concreció d’aquesta data a fi de cobrir qualsevol contingència respecte de la finalització de l’obra.
Va explicar també detalladament les condicions de les noves pòlisses individuals a nivell de cobertures, així com el que crido “compromís amb el promotor” com a condició prèvia a la concessió de la pòlissa individual.
